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1、JournalofHuaiyinTeachersCollegeSocialScienceVo.l315,2009=法学>论不动产登记机构的统一季秀平(淮阴师范学院法学院,江苏淮安223300)摘要:要统一不动产登记机构,首先应考察不动产登记的功能、性质和效力。统一不动产登记机构应坚持服务优先、兼顾管理,低成本、高效率,以及有限统一、渐进改革等原则。在关于不动产登记统一到何机构的几种代表性主张中,统一到专门设立的行政机关的主张较优,但应分步走。关键词:不动产登记机构;统一;立法建议中图分类号:D9
2、23文献标识码:A文章编号:1007-8444(2009)05-0626-05针对我国不动产登记机构不统一并产生了1、不动产登记的功能。通常认为,不动产诸多弊端之现状,5物权法6第10条第2款规登记首要和主要的功能,在于公示不动产物权定:/国家对不动产实行统一登记制度。统一及其变动,进而达到保护公、私财产权利,维护登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行交易安全的目的。同时,不动产登记也是国家政法规规定。0十届全国人大常委会已将5不动对土地等重要资源进行监管的有效手段,具有产登记法6列入其5立
3、法规划6,并确定/提请审为国家征收税赋、限制用地、保护耕地、维护国议机关或起草单位0为国务院。但到目前为有资产等国家治理活动提供保障的重要作用。止,国务院尚未开始5不动产登记法(草案)6的2、不动产登记行为的性质。一般来说,不起草工作,究其原因,主要是因为此项工作艰巨动产登记机构的性质决定不动产登记行为的性复杂,准备尚不充分。而理论界和实务部门对质。反之,如果我们能放眼世界来讨论不动产于不动产登记机构是有限统一还是完全统一,登记行为的性质,将有助于我国统一不动产登以及统一到何种机构等问题,争论正
4、酣。因此,记机构的科学选择。目前,法学界对于不动产我们有必要从理论和实践两个层面,深入研究登记行为的性质,主要有以下几种观点:这一问题,以期为该项改革的顺利开展,提出既(1)私法行为说。该说认为,不动产登记有理论依据,又具现实可行性的方案。是登记机构应当事人的要求,对当事人提交的文件予以审查和公示的行为,而不是登记机构一、统一不动产登记机构的理论依据出于行政管理目的、以国家名义许可或授予当(一)不动产登记的功能、性质和效力。事人物权的行为。不动产登记/本质上应为私[1]要确定不动产登记究竟应当统
5、一到何种机法行为0。其理由主要有:第一,从历史看,不构,首先要明确不动产登记的功能、性质和效动产登记制度的产生主要是为了维护私权;第力,因为它们决定着国家介入不动产登记的目二,从过程看,登记申请是当事人向登记机关所的、程度和方式。为的意思表示,对于符合法律要求的形式要件收稿日期:2009-08-10基金项目:2006年度江苏省教育厅高校教师哲学社会科学指导项目/物权法与公有制对接的疑难问题研究0(06SJD820007)。作者简介:季秀平(1967-),男,江苏涟水人,教授,法学博士,主要从事民
6、商法学研究。6262009.5第31卷哲学社会科学版淮阴师范学院学报的登记申请,登记机关有登记的义务,即登记与那些将不动产登记机构设在司法机关的国家,其否并不是登记机关的权力;第三,从效果看,登登记机构的性质仍属司法行政机关,更不用说那记是产生公示物权或其变动这一私法效果的行些以行政机关充当不动产登记机关的国家了。为。3、不动产登记的效力。(2)公法行为说。该说认为,不动产登记我国5物权法6对不动产物权变动,确立了是登记机关代表国家对不动产物权及其变动的以登记生效主义为原则、以登记对抗主义为例确
7、认与宣告,本质上属于公法行为,而非私法行外的规则。在登记生效主义原则下,虽然当事为。该说又分为行政行为说、准法律行为性行人达成了物权变动的合意,但未经登记,不能发政行为说、证明行为说与司法行为说。行政行生物权变动的效果;在登记对抗主义情形下,不为说认为,不动产登记/属于一种行政行为,它动产物权变动未经登记,不能对抗善意第三人。所体现的是国家对不动产物权关系的干预,干无论是不能生效,还是不能对抗第三人,都不是预的目的旨在明晰各种不动产物权,依法保护由当事人的意志决定的,而是由国家的意志决[2]物权
8、人的合法权益0;准法律行为性行政行为定的。说认为,不动产登记是行政主体运用行政权以综上,不动产登记从功能、性质到效力无不观念表示的方式作出的间接产生法律效果的行体现了国家意志对当事人意志的干预。正如苏政行为。/不动产登记是一种行政确认行为,永钦先生所言,/私法自治使私人成为法律关[3]一种准法律性行政行为0;证明行为说认为,系的主要形成者0,但/国家在私法关系的形成[8]不动产登记在本质上是国家证明行为,而非批到消灭过程中,从来就不是一个旁观者0。可[4]准行为;司法行为说认为,/在不动产登记机
