仙女山地块的专题研究

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1、仙女山地块的开发模式探索重庆双远集团企划部1做投资商还是开发商？投资/开发角度看项目：从项目投资和房地产开发角度看仙女山项目；投资角度：重庆首席旅游景观资源，便捷的城市交通，尚待挖掘的旅游度假需求，较低的土地价格，结论：尽快落实土地细则问题；做出拿地决策；开发角度：全新的旅游房地产开发模式，摸索。。。落实土地规模、净用地面积、集中绿化面积、用地指标。。。进行全程策划构思：前期市场调研－定位策划－产品研发【包括：国际国内产品考察与观摩】－意境样板区－活动营销，订单旅游地产－全面工程施工－品牌物管全程运营；项目现金流量分析；资金投入产出分析；开发关键控制点研究。2仙女山项目属性研究项目属性：

2、郊区旅游房地产开发；重庆首席旅游景区，世界自然遗产【国际、国内、市内综合旅游客户】128公里：重庆中长距离的旅游市场细分；重庆主城景区度假、养生、娱乐的旅游市场细分；渝沙高速：重庆－贵州－湖南旅游市场的高速通道；西部旅游市场大开发战略构思；旅游房地产开发模式：先做旅游，后做房地产；先做旅游市场，后做旅游产品；引导市场，引爆片区，引导地产开发。3仙女山项目开发模式探索与主城高档物业的开发模式区别与联系；目标客户群及需求；产品类型及功能；价位与渠道。。。郊区旅游地产开发模式：引导旅游市场，引爆旅游景点，创造旅游地产产品，成就旅游地产开发；顺应旅游地产市场：仙山流云现状，没有充分挖掘仙女山旅游

3、市场资源，形成区域性的旅游房地产竞争格局；垄断旅游地产市场：区域内的开发商形成垄断竞争态势，内部开发商形成竞争合作的关系；区域内形成差异化竞争，对有限的客户群，统一规划、统筹开发；统一营销，引导区域市场；多样化产品形态，满足目标客户群多样化需求。系统研究该类似旅游项目的成熟开发经验【考察成功的旅游项目开发项目及团队深入访谈】4锁定仙女山项目的目标客户及需求目标客户及需求专题研究：重庆特色的旅游度假市场专题研究；重庆特有的郊区度假生活习性、消费心理；重庆类似项目高层访谈【战略层面】；营销访谈【执行层面】锁定目标客户圈：老年的养生公寓？老板、金领度假别墅？还是白领度假公寓？或者旅游市场的大量

4、外籍散客？【进行专题客户座谈、深入访谈、专家访谈等系统调研】前期项目调研：感性认识＋专题深入调研的结合；房地产开发企业的专业团队＋专业的房地产顾问团队＋不专业但具有较强需求的客户团队；不同阶段，不同的调研内容及调研技巧5仙女山的定位策划定位时点控制：2007年春节之前【2008年2月】前期多次、深入、反复的专题调研，确定项目的战略定位；根据项目战略定位，进行客户定位，产品定位，价格定位、全程成本控制系统、产品研发设计；集中有限人力、物力、财力，做好项目的定位策划和研发设计，切忌盲目动工和风格定位。。。定位方法论：旅游界、房地产顾问团队、典型目标客户代表、类似项目的开发商朋友，通过头脑风暴

5、、系统思维的方式，由开发商统筹各方面的专业意见，综合自身实力进行项目定位。定位前期：全面、系统、深入、准确的市场调研定位切忌：开发商的意识主导市场，开发商的观念代表客户观念6产品属性研究意向产品属性研究：独栋别墅：企业老板、政府高官度假别墅、企事业单位的生态会所、企业高层拓展总部、生态商务总部。。。联排别墅：企业高管度假联排别墅、政府高官度假别墅；花园洋房：主城的大量白领度假洋房、主城老年度假客户；别墅公寓：类别墅的公寓产品，针对大量主城区的老年客户、高级白领、外籍旅游客户；别墅假日酒店：针对大量短期旅游客户，开发别墅假日酒店；建筑风格选择：市场研究后确定主流客户和主流产品，围绕主流产品

6、进行产品多样化和建筑景观风格确定。7仙女山新城宏观态势竞争态势：同创、金比德、武隆本地开发商，竞合关系；政府：政绩工程，关联利益体；不专业的地产运营商，希望尽快出政绩；一定程度限制开发商的市场引导行为，政府关系、优惠政策【配套、税收等】成为项目成功的重要因素；多种因素限制开发商的市场开发行为，存在一定的政府信誉危机。仙女山管委会：更好的打造仙女山景区，成为西南旅游市场的首席旅游圣地；利益关联体；整个板块的单位都是利益关联体，可以整合营销，利用多方资源引热仙女山景区，通过活动营销、事件营销等方式，做热度假旅游，带动旅游地产的消费市场。8旅游开发的关键要素开发关键要素把握：客户：锁定目标客户

7、群及消费习性；产品：客户需求基础上的产品设计，注重研发和成本控制；营销：活动营销、事件营销，引导仙女山新城旅游度假生活方式；开发周期及规模：2008年2月前，前期市场调研、定位策划、研发设计等前期工作完毕；2008年10月前，意境样板区完美呈现；2008年10月，结合渝沙高速武隆段通车、武隆仙女山申报世界遗产成功，大型系列旅游事件营销，如“同一首歌走进仙女山”、“旅游度假主题生活展”、“名人会所”。。。等系列主题活动，引爆仙女山景区