《金融与投资》课件

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1、第四章金融与投资房地产金融概览房地产融资决策基础房地产项目融资房地产融资渠道房地产融资方式房地产融资风险第一节房地产金融概览4.1.1房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。主要内容：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券等4.1.2房地产金融的特点1）房地产资金融通量大2）房地产资金周转期长3）房地产金融的资金运动具有较强的区域性4）房地产的债权

2、较为可靠5）房地产金融的政策风险性第一节房地产金融概览4.1.3房地产金融的基本构成一、按房产与地产的性质不同分为房产金融和地产金融（1）房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中以房产作为信用保证的货币资金融通活动。（2）地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。二、按房地产经营性质的不同可分为政策性房地产金融和商业性房地产金融政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。有选择地提供资金，在利率、贷款期限、担保条件等方面比商业银行贷款更加优惠。商业房地产金融是以房地产经济活动

3、为服务对象的货币资金融通活动第一节房地产金融概览4.1.4房地产融资的分类（一）按是否通过金融机构1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节房地产金融概览4.1.4房地产融资的分类（二）按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。投资者投资、股票、信托、基金、特

4、点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节房地产金融概览4.1.4房地产融资的分类（三）按经营性质1、政策性房地产金融公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房开发贷款2、自营性房地产金融4.1.5房地产融资的作用（1）为房地产开发经营提供了资金保障（2）提高居民购房能力，扩大有效需

5、求，促进经济的健康发展（3）房地产金融的创新加速房地产的流通和使用率的提高（4）是房地产业发展的调速器（5）对发展金融业也具有重要促进作用第二节房地产融资决策基础4.2.1房地产获利能力衡量主要指标（1）房地产净经营收入房地产净经营收入=潜在毛收入-房地产空置和租金损失潜在毛收入---假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。（2）资产现金回收率资产现金回收率=经营现金净流量／平均资产总额×100%经营现金净流量---指一定时期内，现金及现金等价物的流入（收入）减去流出（支出）的余额（净收入或净支出）平均资产总额---指企业资产总额年初数与年末数的平均值。该指

6、标旨在考评企业全部资产产生现金的能力，该比值越大越好。回收率越高,说明收回的资金占付出资金的比例高,损失小.回收率低则损失较大第二节房地产融资决策基础4.2.2房地产开发企业债务融资决策房地产开发企业债务融资决策的依据（1）使用债务资金的效益1）获得正财务杠杆效应指由于固定费用的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关变量会以较大幅度变动的现象。也指在企业运用负债筹资方式（如银行借款、发行债券）时所产生的普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。2）获得避税效应3）增强了房地产开发企业的投资能力（2）使用债务资金的成本1）债务资金使用的负杠杆效应

7、2）债务融资过程中的各种直接费用（服务费、利息支出）第二节房地产融资决策基础4.2.3贷款人的融资决策贷款人的融资决策的依据（1）房地产（抵押物）的价值评估1）折现现金流法资金时间价值考虑因素：资金机会成本、通货膨胀率因素、风险因素2）收益资本化法根据可比房地产销售实际中得到的资本化率将第一年的预期经营收入（NOI）资本化V=NOI/RV–房地产价值NOI-净营业收入R-可比房地产的资本化率，资本化率与银行利率一样也是一种利率,是把资本投入到不动产所带来的收益率。第二节房地产融资决策基础（2）贷款的偿付能力贷款的偿付能力评估指标1）债务偿付能力比率DCR=NOI