2012房地产行业分析报告

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1、致谢14个股选择1992年8月中国海外发展在香港上市此前一直小本经营的中海外开始加大投入1992年8月-1993年7月中海外在香港以1232亿港元的代价购入7幅小地块由于香港房地产市场繁荣这些项目都获得了丰厚的回报此后中海外寻求和其他公司合作曾参与总投资300亿港元的超级房产项目奥海城的开发中海外市值一度达到343亿港元策略偏激进1997年6月中海外以30的权益参与赤柱项目该项目每平米成本约175万元地价达到55亿发展面积仅4288万平方英尺1997年10月中海外参加了香港回归后第一次土地拍卖此时各项先行指标已经显示了楼市疲态因此四大房地产商都没有参与此次土地出让

2、中海外最后仍然以29亿港元获得屯门407号地块南浪海湾1997年中海签定购地合同金额超过81亿资产负债率达到50而公司地产业务1996年的营业收入只有2418亿就在10月香港股市大跌房屋均价下跌超过20案例中国海外发展中海外陷入困境的原因计算企业核心资产价值管理决策简单内控机制缺乏周期判断失误拿地时点有误迷信产品优势缺乏风险管理迷信资本运营风险收益不对称1234拿地开发融资风险如何走出困境计算企业核心资产价值现金流仍然充足维护政企关系善用金融资源加快销售放慢施工控制成本寻求蓝海1234二行业生态和周期判断总论行业生态的认识是可行的房地产行业是如此重要以至于其对于市

3、值的影响远远不只是其所占市值比例那么简单行业又是如此复杂是全市场唯一一个拥有大量小股票的大行业更重要的是虽然门槛低但对于行业周期的把握几乎没有绝对正确的方法论可谈只有视角只有观点将有限的生命投入到无限的地产研究中去21行业生态开发流程现金流21行业生态地产公司分类和盈利模式常规性一二线城市开发企业主要在一线从事房地产二级开发赢取土地红利常规性三线城市开发企业主要在二三线城市从事房地产二级开发赢取制造业利润特别能力拿地企业以某种理由取得二级开发权从而控制地价的企业卖地类企业出让土地获取收益纯资源类企业在远古时代累积二级开发权但当前并没有能力以某种借口取得开发权项目型

4、公司拥有极少数项目公司生存和股价波动依赖于这些项目本身的变动项目的微观变化影响公司股价项目的区域变化也影响公司股价22周期判断22周期判断22周期景气变化主要阶段景气变化主因1998年中-1999年景气上行房屋供应制度改革特别是创立住房按揭贷款体系2000年前后景气上行东南亚金融危机影响后由于出口受到冲击决策层认为房地产投资应是拉动经济增长的主力2006年初-2007年中期景气快速上行招拍挂体系造成土地供应大减政府各种调控手段造成供应下降又适逢宽松的货币政策2007年中期-2008年房价上涨过快一系列抑制需求的政策特别是二套房贷货币政策从紧22周期判断香港时间房地

5、产周期主要影响因素周期表现对金融体系影响二战后战争使住房严重短缺但产权制度和法规不支持房屋供应增长房租飞速上涨房屋交易不活跃房地产在金融体系作用尚不突出1953-1957开发商发明"分层出售"和预售制政府限制战前旧屋最高租金水平房地价飞涨拆建活跃按揭贷款可达物业地皮市值七成逐渐成为银行重要业务1958-1968政府限制楼花买卖供应激增楼地价暴跌政府卖地收入暴跌因缺乏公屋供应发生骚乱廖创兴银行挤提政府通过《1964年银行条例》银行大幅收缩房地产业贷款1968-1973经济复苏海外资金涌入股市繁荣并向地产商开放融资楼价租金恢复地价疯涨银行体系对此次繁荣相对谨慎197

6、3-1975股市崩溃中东石油危机楼价地价短暂调整1976-1981香港成为国际性金融中心新移民源源不断中国政治趋稳长江实业等公司鹊起行业格局变化香港从单纯以经营银行业务为主的模式演变为世界第三大金融中心透过银行信贷展开大规模买地和收购蔚然成风1981-1984楼价脱离居民承受力新住宅空置率达413按揭利率上升到21政府取消买地分期付款主权回归谈判地价下跌一半第五大地产商佳宁破产第一大地产商置地从此江河日下大来信贷财务公司清盘恒隆银行挤提8家银行被接管或收购香港政府实行金融三级制1985-1989中英谈判解决香港土地契约问题利率回落港元贬值楼价比上一轮景气高30国际

7、资本涌入香港房地产业银行竞争激烈争相放松楼宇按揭条件1989-1990政治不稳定移民潮房价最多下降约301991-1994银行公会两度减息政府推出公务员置业计划股市财富效应投资性需求占总需求超过一半负利率银行存款不断流向楼市1994-1995政府宣布扩大土地和公屋供应打击投机活动房价下跌约30调整时间不过1年银行受影响不大1995-1997临近回归政治前景明朗内资进入经济景气部分地区房价同比上涨超过60金融业对地产和建筑业贷款占贷款总额比重超过501998-2003政府大力建造公屋东南亚金融危机地产商退地降价促销放慢施工进度股市暴跌金融危机22周期判断香港无论是从

8、房价收入比