广安市物业管理调查报告

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1、广安市物业管理调查报告四川电大剑阁分校09级大专行政管理专业学员薛妮物业管理既是一个市场，也是一个产业；既涉及经济发展问题，又涉及社会政治稳定问题；既体现市民生活水准，又体现城市文明程度。一、广安物业管理基本情况近年来，随着房地产业的迅速发展，住宅小区的物业管理受到人们越来越多的关注和重视。虽然广安建市较晚，物业服务时间较短，但通过近十年的不断尝试努力，全市物业服务行业总体上呈现出“发展速度快，社会作用强，矛盾纠纷多，经济效益低”的喜忧参半现状。（一）政府对物管工作的职能作用不断强化。近年来，全市各级政府依照《物业管理条例》精神，不断加强对住宅小区物业管理工

2、作的组织领导，研究制定了《关于加强全市物业管理工作的通知》等多个规范性政策文件，进一步细化了物业管理的具体要求，明确了以“建设部门行业主管，属地负责，街道（社区）具体落实，相关职能部门各负其责”的工作目标责任制，从管理职能上理顺了关系。（二）物业服务市场及运作方式初步形成。—6—广安物业服务行业从2003年陆续兴起，截止2009年11月，已经有物业服务企业65家。物业管理运作方式一般为：各小区通常设4-7人组成的物业管理小组，配备物业管理员、门卫和保洁人员等负责小区常规的检查和服务工作。受业主委托，物业公司还负责业主水电气等设施的检查和维护工作。目前市内新建

3、成的小区内已初步具备物业管理的服务业态。（三）物业管理效应不断彰显。调查结果显示，凡是实行了物业管理的小区，脏乱差现象都得到了较为彻底整治，环境卫生明显改善。凡实施了物业管理的小区，失窃率较实施物业服务前下降了20%左右，社会治安明显好转。此外，物业服务还能代收一些规费，及时调解居民之间的纠纷，一定程度上减轻了基层社区的工作负担。二、物业管理行业中存在的矛盾和问题由于我市物业管理行业起步晚、公用配套设施设备缺乏、老住宅小区物业管理滞后、物业服务收费标准低、业主缴费意识差收费难等原因，物业服务企业生存状况不容乐观，物业管理业发展受到较大制约。（一）新建小区物业

4、管理配套设施“短斤少两”。通过对市区10个新建和在建住宅小区共用配套设施的调查情况来看，多数小区的物业管理用房、公厕、公共停车棚、垃圾站点等没有达到规定的数量。物业管理用房“短斤少两”、公共停车棚（场）配套不到位—6—造成物业服务难以实施，同时严重损害了业主的合法利益，也增加了物业服务工作的难度。（二）旧居民区物业管理严重滞后。旧居民区普遍存在基础设施陈旧破损，既缺乏物业管理用房等配套设施，又缺乏住宅专项维修资金，存在水、电没有分表到户现象，常常因停水、停电、房屋损坏无人、无钱维修而上访。（三）开发建设单位与物业服务企业职责界限不清。此次随机调查了10户房地

5、产开发企业，10户中8户设有属下的独立的物业服务企业。虽然名义上为独立核算单位，但多数属于房地产公司下属公司。独特的存在方式，造成建管一体，没有形成良好的制约与监管体制。（四）物业服务收费难，影响物业服务企业积极性。从调查的情况来看，市城区物业服务收费标准低，业主缴费意识差，收费难，物业服务企业生存状况不容乐观，物业服务行业发展受到较大制约。从随机调查的10户物业服务企业反映的情况看，2009年全市有4家企业趋于亏损，有6家刚刚进入新开发楼盘、矛盾较少的物管企业盈利。物业服务企业在收费难、盈利少的情况下多数通过压缩工作人员来节省支出，同时相关配套设施也不尽完

6、善。据调查，现有的物业服务企业中，从业人员待遇较低，导致该行业人员流动频繁，不利于规范管理，形成恶性循环。（六）专项维修资金收取较差。—6—《四川省住宅专项维修资金管理细则》于2009年5月1日发布，施行日期为2009年10月1日起。从调查的情况看，广安市住宅专项维修资金从2007年起陆续起征，但目前许多需要大修的房屋业主都没有交纳专项维修基金，修缮问题往往成为物管公司和业主争执的焦点。物业服务公司出面解决问题只有在业主之间充当调解人，通过均摊维修费方式解决，但因各业主认识不一往往收效甚微，想要收齐这类修缮费难上加难。经费不到位导致的维修不及时，往往又成为业

7、主拒交物业服务费的由头，此问题让物业服务行业深感头痛。三、推动物管业良性发展建议（一）进一步完善规章制度，规范物业服务行为。建议相关职能部门结合我市近年来的物业管理实际，修订完善《广安市住宅小区物业管理办法》和《广安市住宅小区物业管理收费办法》。建立健全行之有效的目标考核制度和监督体系，严格物业管理市场准入与退出制度。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。（二）明确责任，逐步推动旧居民区的物业管理工作。旧住

8、宅区管理是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人