山东青州住宅项目策划提案47p-2007年

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1、山东青州项目策划提案山东青州项目策划提案2007年11月1目录环境篇一、基本概况………………………………………………………………………………4二、经济状况………………………………………………………………………………6三、城市规划………………………………………………………………………………7四、人口、收入……………………………………………………………………………9五、结论……………………………………………………………………………………10市场篇一、总体市场分析…………………………………………………………………………12二、住宅市场分析…………………………

2、………………………………………………18产品篇一、项目产品分析…………………………………………………………………………33二、项目产品定位…………………………………………………………………………37三、项目产品建议…………………………………………………………………………442环境篇环境篇3一、基本概况青州市隶属于潍坊市，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝之都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，总面积1569平方公里。交通四通八达，十分便利，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。4青州市系县级市，其前身依次是广县、临淄县、益都县。1949

3、年10月，中华人民共和国成立，青州市及益都、益寿、益临三县同时并存。1949年12月，撤销青州市，并入益都县。1952年6月，撤销益寿县、益临县，部分地区并入益都县。1986年3月，撤销益都县，建立青州市（县级），以益都县的行政区域为青州市的行政区域。青州市境内古城自西晋末年至清代末年为山东中部的政治中心；青州市同时又是历代军事重镇，南阳河贯穿境内。城区有范公亭、云门山、玲珑山、尧王山、青州、西环等主干道和街巷共315条。著名景观范公亭公园即由历史名人范仲淹的名字而来。其他与青州市有关的历史名人有：欧阳修、李清照等。青州市历史悠久，富有人文气息，同时城

4、市的发展也保留了很多历史的痕迹，形成现代化与历史人文之间的良性结合。5二、经济状况GDP及增长率产业结构25025.0%第三产业16%第一产业24%20020.0%15015.0%10010.0%505.0%101.8125.6147.8177.6210.000.0%第二产业R03R04R05R06R0760%增长率GDP产业结构分布来看，第二产业所代表的工图表清晰的表明，青州市GDP变化呈现业所占比重非常大。而以服务业为代表的逐年上升的良好势头。第三产业相对较薄弱。青州市2006年完成地区生产总值177.6亿元，增长19.5%；地方财政收入6.46亿

5、元，增长28.3%；GDP水平位列潍坊市下辖七个县市的第四位。主要支柱产业有机械装备业、烟草包装业、医药化工业、水泥建材业、纺织服装业、冶金冶炼业。受城市基础条件及产业推进利好影响，旅游业有望正在成为青州市的另一个产业先锋。6三、城市规划在城市发展格局上，积极推进“一城四中心”建设。所谓“一城”即青州城区，“四中心”是指初步形成的南部文化产业园、北部经济开发区，东部黄楼花卉、西部邵庄工业园。交通及城市面貌方面：n政府投资6500万元、长10.2公里的309国道青州至临淄段改造工程9月底前完成；n政府投资5亿元、长2.3公里的石坊路修建；n政府投资8亿元

6、、今年一期投资2.6亿元的南阳河综合治理工程等重点工程进展顺利；休闲娱乐方面：n投资6亿元的市民休闲娱乐中心年内完成主体，投资1.4亿元的东夷文化生态园明年6月建成使用；n投资2.5亿元的五星级国际酒店、投资1.5亿元的四星级商务酒店明年竣工；7教育支持方面：n南部文化产业园区，政府大力整理荒山荒坡，形成建设用地8600亩，将城区职业学校（院）全部迁入，做大教育产业规模。从以上政府对于城市对内、对外交通、休闲娱乐及教育产业的支持可以看出：青州市的城市定位逐步明确，文化底蕴趋向完整，城市面貌全面提升指日可待。8四、人口、收入青州城镇人口人均可支配收入（元

7、）青州人均消费性支出（元）100007000975268526800950091136600648790006400850082526162620080006000750058002004年2005年2006年2004年2005年2006年截至2006年，青州市总人口90万人，其中非农业人口30万人。城镇居民人均可支配收入达到9752元，比上年增长7%；人均消费性支出6852元，增长5.6%；在岗职工年均工资14833元，增长6.9%；城乡居民人均储蓄余额12170元，增长15.1%。从2004年-2006年的数据来看，青州人口人均可支配收入和人均消费

8、性支出均呈现逐年上升的态势。9五、结论n从地理位置及联外交通来看，青州市区位优势凸显，交通便利