某某住宅项目花园策划提案

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1、洪都花园（暂名）全案策划提案本案的地块现状：1.建设地点：西起规划道路，北至洪塘拆迁安置块，南至规划道路，东至西外环路。西侧为创业园区.2.基地现状：农田，河流，民宅3.总用地面积:161800m2基于开发商的立场一一拿到土地后的自然思考：1.地块极不成熟，人气难以聚集一一以商业聚人气2.紧邻安置房，对档次提升不利一一建别墅提档次1.距离市区较远，交通不便一一冃标客户群为宁波有车族创业园白领慈溪余姚等地进城者即，总体泄位思路为：以商业聚集人气，以别墅做点缀，以多层创效益.针对以上思路白龙瑞狮的观点：观点之一：本案的产品设计是吻合竞争现状和市场趋势的；

2、观点之二：本案市场形象定位和目标消费者定位是与产品设计脱节的.我们的观点由何而来？或者说支持我们观点的论据是什么？如果，我们的观点是正确的，那么，本案面临的问题应该如何解决一一如何确立市场形象定位和目标消费者定位？应用什么样的推广销售策略来赢得项目的成功？以下既是白龙瑞狮关于以上问题的详细阐述白龙瑞狮策略展示一.房地产市场环境分析二.主要竞争楼盘分析三.目标消费群体分析四.市场形象定位五.推广策略六.园林景观建议七.产品修正意见（略）一.投入产出预估一.房地产市场环境分析A、基本数据汇总：1.2003年住宅总体供应量：230万平方米（此数据前提为商品房预

3、售门槛提高，导致部分楼盘延迟到2004年推出.）2.2003年住宅市场需求量：170万平方米（房产交易中心资料）3.房地产价格走势（图1,图2）宁波房地产销售价格经过连续三年的飙升，已由2001年底的均价2962元/平方米上升2003年6月份的4137元/平方米.虽然仍保持着增长势头，但增长幅度明显放缓.4.房地产版块分布至2003年宁波房地产开发区域出现明显的版块划分，除市中心区域外，基本可分为江东东扩版块海曙环城西路版块鄭州区版块江北版块和新三江口版块市屮心版块：泛指市三区一类地段，及比较接近一类地段的个别区域，此版块内商业办公蜚围浓厚，配套

4、设施十分完善.典型楼盘：案名所在地段开发商产品类型总建筑面积香榭丽舍望京路永寿街银鑫房产多层小高层高层48000龙湾银都护城河畔宁房股份高层68400丽江新都华严街新都置业小高层高层38000城市晶华华严街亨润置业高层65000名江新都白丈路镇安街沢达房产高层32000锦地水岸二期琴桥东锦地房产高层45000理想家园曙光路中山东路甬城房产咼层30000江东东扩版块：泛指世纪大道附近，处于宁波市未来规划发展的重点区域，具有较大升值潜力.典型楼盘：案名所在地段开发商产品类型总建筑面积枫丹馨园桑田路中建房产高层26000常青藤二期新明楼公园交通房产

5、综合193400盛世东方中山华庭旁三星置业高层豪宅80000星河晨光兴宁路和沧海路富豪房产多层、高层499000光芒再现世纪大道西新恒德小高层、高层331080海曙环城西路版块：泛指环城西路周边地块，处于宁波成熟居住区内，各项配套设施相对完口O典型楼盘:案名所在地段开发商产品类型总建筑面积荣安世家尹江路荣安集团高层47000荣安佳境宝善路南荣安集团多层108000馨都丽园北路中房多层、小高层170000柳汀春晓二期好又多西侧宏基房产多层28000天一家园四期环城西路联合房产多层38000鄭州区版块：既鄭州中心区版块。典型楼盘：案名所在地段开发商产品类型总

6、建筑面积东湖花园一-期麦德龙对而雅戈尔置业多层、高层、小高层、别墅495000莱恩河畔钱湖北路华泰房产小高层、高层135000金湾华庭四明区4#地块宁兴房产多层、小高层119700半岛名邸天童北路光大置业多层、小高层559000碧云天四明路和天童路鸿德房产多层50000江北版块：即处于江北地区，除去姚江附近的区域。典型楼盘：案名所在地段开发商产品类型总建筑面积北岸琴森原钢铁厂浙电房产小高层、高层294000外滩花园人民路和咸宁街银亿房产江景豪宅110379同方杰座人民路和咸宁街同方房产高层51000国际村二期小高层31000桃源四期通途路北侧市政房产多层

7、、小高层16000新三江口版块：即姚江版块，因其形似三江口，再加上市政府三江六岸文化长廊工程的实施,给这个版块赋予了较为浓厚的文化气息。典型楼盘：案名所在地段开发商产品类型总建筑而积青林湾一期环城西路和环城被北路宁房股份多层、小高层280000天水家园姚江和育才路天水置业多层、高层、联排315000锦江年华二期双东路天地房产多层260000塞纳丽景环城北路和江北大道輝江房产多层124400综合统计，今年宁波将有40余个楼盘推出，其中近30个楼盘为纯高层或高层住宅混合项目，市场供应量超过100万平方米；接近60%的楼盘走高档产品路线，其主力面积为130-1

8、80平方米，供应区域以市屮心版块和江东版块为主；多层住宅所占比例逐渐减少，且主要