歌雅花园项目提案

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1、歌雅花园项目提案市场篇一、近期宏观调控对市场影响[一]市场整体表现楼市沸点转入冰点消费信心严重受挫市场博弈持久维持新盘去化普遍冷清n在近期一系列政策影响下，楼市供应节奏受到明显干扰；2005年年初，住宅供应步伐放慢的主要原因是基于“惜售”心理，而自3月新政后，则是出于对后市下跌预期的担忧。n随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成；自3月起，全市住宅成交量、价一路下跌；n楼市骤变的结构性原因是政策导向中低价房，而中高价房源去化受阻，并非真正意义上的楼市价格下跌；n本质上，目前上海楼市正处于政策调整期的第一阶段

2、——“价停量跌”阶段，预计，这一阶段的持续时间短则一年至一年半，长则二至三年；n在楼市变脸之后，市场销售行情日趋理智：新增项目报价趋于求稳；但是，即使报价趋稳也未改变去化放缓的命运——目前，当月去化10-30%的速度已属于正常水平，5月成交百套的物业已下降至11例；因此，在当前市场形势之下，销售制胜的法宝在于合理的定价和创新的营销策略。30[二]新增供应——逐月下降后市信心不足n政策市下供应谨慎2004年下半年来，楼市销售火爆情形有目共睹，与此同时，新增供应也处于每月200万平方米左右的高峰期；直至今年1月，楼市仍然保持较高的供应水平。

3、2月，由于春节期间的影响，住宅供应出现间歇；此后，全市住宅供应量逐渐回升，但是并未迅速恢复至高位，如果说这种情况的出现是基于“惜售”心理的话，那么自3月新政后，住宅供应显得谨慎则是出于对后市下跌预期的担忧，尤其是在七部委5.11政策再次出台之后，市场担忧加剧，6月至今供应仅只有春节期间的同期水平。一般，上半年是供应逐渐回暖之际，而下半年则会进入供应高峰；可以肯定的是，迫于全年供应目标的压力，楼市逐渐放量可以预期。只是，在近期一系列政策影响下，楼市供应节奏受到明显干扰。注：新增住宅房以居住或居住用途的商品房为统计基础，并以当月正式开盘销售

4、的楼盘为准，为本月内全市范围实际可供对外销售的新增住宅产品总和。[三]市场交易——进入冰点消费者信心受挫n观望氛围愈演愈烈交易热情从沸点降至冰点30随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。在3月至5月的一系列针对放房地产抑制政策的连续打压之下，全市住宅成交量呈现一路萎缩之势，市场交易热情从年初的沸点降至目前的冰点：5月住宅交易量仅是1月份的28.7%，达到经两年来罕见的低谷；预计，6月份也将继续保持这一低水平，这种情形有可能维持到房价出现实际性的下跌，成交才会回归到4月份的数量。n房价坠落政策导向中低价房是

5、主因在2004年热销的余韵中，今年一季度房价仍在9000元/平方米的高位上小幅盘整。30自3月高点起，沪上住宅均价开始连续大幅下跌：6月上半月，全市住宅均价再次跌破7000元/平方米关口，甚至连6000元/平方米关口也岌岌可危，楼市下挫严重。具体来看，楼市骤变的结构性原因是政策导向于中低价房源，从而加大中低价房成交比重，中高价房源去化受阻，因而目前大幅降价并不是楼市真正意义上的价格下跌。3月新政实施之后，全市住宅成交价格结构就已经开始逐步变化5月至今，“中高房源去化受阻、中低房去化比重增加”一直上演。5月主要表现为5000-8000元/

6、平方米中价位房比重明显提升，而6月上半月，3000-5000元/平方米住宅的成交比重更是大幅放大，同比提高约15个百分点。实质上，沪上潜在购房需求一直十分强烈：目前政策使得投资客和有一定财力购买中高价房的自住消费者因“买涨不买跌”而持币观望；同时，市场上凸现的是较低住房消费力的客户，中低价房、动迁配套房成为去化主力，一旦具备消费实力的客户出局，楼市定会出现快速下跌。[四]全市销售行情——价格涨跌不一成交跌入谷底n普涨行情不在报价趋于求稳从5月的统计结果来看，该月新增住宅项目累计89个（较上月减少8个），除去10个动迁配套（或部分动迁配套

7、）项目外，其余商品住宅本月销售价格变动情况如下（与上批房源或当前周边行情相比）：305月新增项目价格变动情况名称报价不变报价上涨报价下跌项目个数36376比重45.6%46.8%7.6%由上表可见，5月沪上楼盘报价再次演绎谨慎态度，普涨行情不在。仅不足一半（约46.8%）的新增项目报价上扬或报价高于周边行情，同比上月减少7.5个百分点；报价平稳的项目比重增加9.7个百分点，达到45.6%，更多开发商对后市发展表现出理性的考虑。n个案成交量表现欠佳5月成交百套的物业仅有11例从个案表现来看，大量成交的情况显著减少；5月成交100套以上的楼

8、盘仅为11个，比上月减少16个；与此同时，本月成交10套以下的楼盘401个，占全部成交楼盘的74%，比重较上月提高了6个百分点。30在5月成交百套以上的11楼盘中，多为中低价房，7000元/平方米以下的占了