城镇土地金融_内涵界定及框架设计

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1、万方数据2012年第6期总第167期征信CREDrrREFERENCENo．62012SerialN0．167【金融纵横】城镇土地金融：内涵界定及框架设计陈霄，张银政(中共重庆市委党校，重庆400041)摘要：推行城镇土地金融是中国经济转型发展时期创新城镇土地资本化路径的重要内容。在对城镇土地金融内涵界定的基础上，将城镇土地金融划分为政策性土地金融和商业性土地金融，主张以政策性土地金融参与宏观调控，并有效引导商业性土地金融，实现城镇土地资本化增值“涨价归公”，促进城镇房地产市场有序、稳定发展。关键词：城镇土地；城镇土地金融；土地基金中图分类号：F830．39文

2、献标志码：A文章编号：1674—747X(2012)06—0068—05一、引言在新古典经济学关于要素贡献的分析框架中，土地对经济增长的作用是中性的(Cobb—Douglas，1928；Harrod，1948；Solow，1956，1957，1974；Schultz，1980))[1112113114]。然而，因社会经济制度的特殊性，土地要素对我国城镇经济增长的贡献值是非中性的，表现为土地资源与信贷、货币等金融资源相结合，通过土地资本化的作用和机制，使土地要素对中国经济增长的贡献值显著(丰雷，2008)哺]。在当前中国经济转型发展的背景下，土地资本化对经济可持

3、续发展的影响路径将进一步显化。这将体现为两个方面：土地要素与金融资源、金融媒介的结合将进一步市场化；土地金融政策将参与宏观调控，使政府更能够有效发挥“看得见的手”的作用，使土地增值收益“涨价归公”，实现社会分配公平正义。因此，对建设中国特色的城镇土地金融制度进行理论探讨很有必要。二、文献综述对于何为土地金融，一种广泛的共识是：土地抵押是一切土地金融(信用)活动的基础。E．T．Ely和Morehouse(1924)[61很早就从土地抵押与信用相结合的角度，认为不动产抵押票据、不动产抵押债券和土地契约这三种主要融资工具，能为土地和不动产融资提供中期和长期信用支持。

4、周诚(2003)口1认为土地金融是关于土地资产的资金融通。土地金融具备期限长、以土地抵押为担保、政策性强、安全性高四大特点。对于土地金融的具体形式，根据各国实际制度不同，所主张的实现途径也有所区别。日本经济学家野口悠纪雄(1989)哺1提倡发行“地价指数债券”，试图达到推进土地利用与土地所有权相分离、抑制地价率上升、促进固定资产税合理化等目的。Wiedemer，J-P(1991)归1对不动产金融进行了系统分析，在以美国不动产金融市场为客体的研究架构下，对土地信托、抵押贷款以及不动产证券化等做了有益研究。我国理论界对城镇土地金融的探讨，起于1988年我国开始实行

5、的国有土地有偿使用收稿日期：2012—09—01基金项目：国家社会科学基金项目(10XJY016)；中共重庆市委党校(重庆行政学院)2012年校级咨政课题(2012CQDXZT_IXl8)作者简介：陈霄(1980一)，男，重庆人，副研究员，博士，中共重庆市委党校经济社会发展研究所决策咨询中心主任，研究方向为土地经济，专flit&事科研和决策咨询工作；张银政(1972一)，男，四川邻水人，管理学博士，重庆金融后援服务有限公司副总经理，主-Jt-研究方向为宏观经济、战略管理。·68·万方数据【金融纵横】陈霄，张银政城镇土地金融：内涵界定及框架设计制度，并于20世纪

6、90年代中期在全国范围内推广土地储备制度的实践中进一步丰富发展。一是主张建立土地银行。邱世扬早在1988年就提出了建立土地银行、发行土地债券和土地股票的观点¨叫(徐强、周伟，1993；崔新明、贾生华，2000)；一些学者认为成立专门的土地银行是城镇土地使用和储备制度改革的必然趋势(赵传葆，1993；黄凌翔、卢静，2009)u1J¨2

7、。但由于土地银行涉及土地所有权权益的界定问题，而我国土地所有权难以成为抵押担保的客体，因此，土地银行理论难以在我国的具体制度环境中实施(胡斌，2003)¨3】。二是主张建立土地基金。张宏斌(2000)认为¨引，可以仿效中国香港地区

8、的做法，设立城市土地基金，土地储备运作的资金由土地基金提供，而城市出让的土地收入也归口于土地基金，进行统一管理。朱道林(2001)¨纠则认为，随着城镇土地有偿使用制度改革的深入，将为发展土地基金提供良好的制度保障和契机。对土地基金的来源，一种观点认为，以土地出让收入、土地税收、土地使用费等为基础，通过特设机构(以下简称SPV)在市场上发行土地债券，因其有政府信用为担保，故不需要任何信用增级手段(明杰、姚宏善，2001)[161；另一种观点则认为宜适用土地资产信托的方式设立SPV，发行特定目的土地信托受益计划，通过信用增级和风险隔离，保障各权益人的相应利益(陈霄

9、，2010)mJ。从以上研究来看，国外