关于全市小区物业管理情况的调查和思考

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1、关于全市小区物业管理情况的调查和思考　　调研报告：关于全市小区物业管理情况的调查和思考　　自上世纪90年代以来，随着城市化进程的加快推进，我市住宅小区物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，物业管理覆盖面逐步扩大，物业管理工作机制逐步形成，物业管理服务水平不断提升。截至目前，全市物业服务企业已发展到242家，从业人员近2万人，实施物业管理项目452个，管理面积超过4000万平方米，其中住宅项目390多个，管理面积3900多万平方米，住宅小区物业管理覆盖率达75%，先后有36个项目获省级以上物业管理优秀

2、住宅小区（大厦）称号。新建住宅小区前期物业管理项目招投标率达100%，物业管理覆盖率达100%。物业服务全行业年度经营总收入1.8亿元，总支出1.9亿元，行业创造的年增加值约3千万元，上交利税近1千万元。在全市住宅物业管理工作不断发展的同时，一些问题和矛盾也逐步暴露出来，成为行业可持续发展的羁绊和瓶颈。主要表现在以下五个方面：　　一是住宅小区停车难。随着居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，小区内有限的停车区域已无法满足车辆的停放需求，停车泊位供需矛盾突出，停车难已成很多小区的一大难题。（1）

3、小区停车位比例偏低。目前我市汽车保有量达28.24万辆，市区规划建设住宅小区176个，入住总户数21.4万户，规划设计车位11.5万个，其中地面停车位1.5万个，地下停车位10万个，停车位大约只有0.54辆/户，远不能满足私家车每年20％增长速度对车位的需求。（2）泊位购置价格过高。我市小区车库价格多在10万元以上，目前一些开发商采取“只售不租”方式，业主难以承担。（3）已建车位未能物尽其用。部分车主为了避免支付地下车库昂贵售价或为了图一己之便，不将车停入地下车库，导致部分小区出现“地上停满车，地下空荡荡

4、”的现象。（4）小区停车管理主体和制度缺失。由于交巡警部门“无权”将管理的触角伸进小区，对物业企业停车服务和车主文明停车缺乏行之有效的管理制度，致使许多小区停车处于混乱状态，挤占、破坏人行道和绿化带以及车辆刮擦等问题时有发生，加剧了交通拥挤，恶化了居住环境，给消防等安全带来一定隐患。　　二是物业收费率走低。由于相关物业管理配套政策不完善，宣传不到位，部分小区居民对物业管理消费观念还没有完全建立起来。据调查，我市物业管理费收缴率仅维持在65%左右，有的小区甚至只有20%，严重低于85%保本经营的收缴率，并且

5、有逐年下降趋势。这种情况在一些拆迁安置小区和老旧小区尤其突出。有的小区居民以房屋质量和历史遗留问题为借口拒绝交费，带来多户拒交的连锁反应；有的小区居民对物业管理服务质量不满，常常通过拒交物业管理费的方式来表达，造成矛盾激化。有的业主以未入住小区，未享受到物业服务为由拒交物业费，从而产生欠费纠纷。更有甚者自己不交竟动员或阻止别人交费。由于物业费收缴率偏低，直接导致一些物业公司或是裁减部分员工，或是减少服务项目，从而造成物业管理服务质量的下降。　　三是历史遗留问题多。开发商遗留的工程问题，已成为小区物业和业主

6、产生矛盾的主要焦点。目前我市现有商品房小区发生的物业纠纷中，40%以上源于开发建设时遗留的问题。在老旧小区中，相当一部分小区规划和设计存在“先天不足”，缺乏必要的物业服务用房、停车位和垃圾中转、厕所等公共设施，大量房屋以及道路、管道、电线、路灯等配套设施严重老化且失修失养，出租户在居住总数中占比较大，毁坏绿地、乱搭乱建现象突出，造成环境脏乱差，给实施物业管理带来较大的难度，严重影响居民生活，如龙河小区、海宁小区等。2000年以后竣工的新小区存在建管脱节问题，主要表现在：规划变更和建设迟延导致业主权益受损，

7、房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。特别是2004年国务院新规出台后，一些小区的楼房主体验收虽合格，但向购房人承诺的道路、绿地、物业用房等配套设施及周边环境却迟迟不完工，使大量居民入住后如同生活在工地中，造成居民强烈不满，同时，也给实施物业管理带来很大困难。房屋建筑和附属设备质量差，房屋漏水以及电梯、供水供电系统、智能化系统、防水、绿化、排污消防设备等老化损坏情况尤为严重。建筑权属不清，地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。此外，二次供水设施成为高层建筑居民生活用水主要来源，但目前二次供

8、水设施不定期清洗、设备陈旧、管理不规范等问题普遍存在，市民健康受到威胁。　　四是管理服务不到位。大多数物业公司资质低、规模小，没有形成品牌，外地品牌物业公司很难进驻我市，即便进来后在本地持续运营也是举步为艰，规模优势和专业水平提升不快，迄今尚没有国家一级物业公司。从人员资质看，专业化管理水平不高，从业者主要来自国有企业下岗职工、社会失业人员和农村进城务工人员，绝大部分文化水平偏低，不具备专业能力，从业人员现状与行业发展的要求相