房屋拆迁中三大陷阱防范手册

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1、房屋拆迁中三大陷阱防范手册征地拆迁，是土地集约化、先进化的重要手段。在几十年发展过程中，从政府主导的国有企业改革拆迁发展到如今以开发商作为拆迁主体的商业化拆迁，中国式征地拆迁经历了一段从国有政策指导到政府商业化演变的过程。正所谓商场如战场，烙上了鲜明商业色彩的当代拆迁活动里，拆迁人为达到低价拆迁、暴利开发的目的，会绞尽脑汁采取各种方式诱迁、逼迁。其深谙人性心理学，故而诱迁、逼迁手法可谓花招百出，无所不用其极。据笔者统计，各地拆迁人惯常使用的拆迁陷阱不下于十种，对此，被拆迁人稍不注意就会落入圈套，得不到应有的补偿，甚至以超低价格屈从搬迁。下文中，笔

2、者将对归纳出的征地拆迁过程中出现频率最高、应用范围最广的三大陷阱进行说明、探讨，以期对被拆迁人有所裨益，能够在未来的拆迁过程中提高警惕，多加防范。一、            房屋拆迁入户评估中的陷阱在拆迁补偿协商开始之前，拆迁人往往会组织入户评估。这种所谓的专业性评估看似客观、科学，但实质上，由拆迁人组织或聘请的评估公司所做成的评估报告一般水分极深——由他们做出的评估价值远远低于房屋实际价值，有些评估总价甚至只是实际价值的十分之一。不要被吓到，因为这就是真相。不过，只要把好以下几关，就可以识破评估陷阱而绕道行之了。（一）   评估公司的资质当由拆

3、迁人组织或聘请的评估公司前来做评估时，被拆迁人不要听到是政府委派的人员就完全信以为然，而应当不管三七二十一，“验明真身”再说——真正专业的评估公司必须是有专业资质证明的单位。政府委派与专业资质二者之间没有任何关系，如果评估公司拿不出证明材料就无法说明自己的专业资格，被拆迁人就完全有理由把他们拒之门外。（二）   评估报告的形式规范虽然鸡下的蛋一定是鸡蛋，但专业评估公司作出的评估报告却并不一定是符合要求的专业报告。专业的估价报告应当至少记载下列17个事项：（1）估价项目名称；（2）委托方名称或姓名和往所；（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；（

4、4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价技术路线、方法和测算过程；（11）估价结果及其确定的理由；（12）估价作业日期；（13）估价报告应用的有效期；（14）估价人员；（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；（16）估价的假设和限制条件；（17）附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。其中，关于第（4）项，估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和

5、权益状况，其中：1、对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；2、对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。关于第（15）项，估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论，

6、是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。5、估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7其他需要声明的事项。估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公

7、章才具有法律效力。因为有严格的形式要求，规范化的评估报告至少要有几十页，遇到大的项目，评估报告可以达到上千页乃至上万页。可拆迁实务中，80%的评估报告都只有两三页。对于只有两三页纸的评估报告，被拆迁人完全有必要逐项检查其内容是否覆盖完全，形式是否完备。一般来讲，都会有所发现。（三）   评估定价方式实践中，拆迁评估报告的评估基准是按照政府定价。殊不知，这种政府定价与市场定价相差悬殊。市场定价一般是按照房屋所在地商品房的销售价格所定，而政府定价则没有严格的标准，政府在刨除欲得利润之后所制定的评估基准，往往无法保证被拆迁人的生活水平。而事实上，拆迁评

8、估应当优先适用市场比较法进行评估作价，此外还有收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方式，简单参照政府定价的做法是不符合法律规