《投资决策》PPT课件

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1、投资决策概述/内容和类型决策方法第一节房地产投资决策概述一、投资决策的基本概念二、房地产投资决策过程的三个阶段三、房地产投资决策的基本要素一、房地产投资决策的基本概念所谓决策，对其简单的描述就是做出决定。人们在日常生活和工作实践中，往往可能采取各种行动。选择哪一种行动对自己比较有利，一般的方法是，根据目前自己所处的环境、条件，并充分考虑自身所具备的条件和存在的不足，预测周围环境及条件发生变化因素对自己的影响等，从中选择一种对自己最有利的行动，并按此执行，这就是决策。在房地产投资活动中，总会有不同的投资方案可供选择。在众多房地产投资方案中抉择出最佳的方案，这就是房地产投资

2、决策。.投资决策过程构架图策略阶段第一阶段:策略阶段（界定报酬/风险）策略阶段主要是投资报酬与风险的界定，首先要建立个人的投资哲学与投资原则（在什么状况下可以投资或愿意投资），并建立个人的投资目标与准则，使自己的利润达到最大。界定自己的投资行为的意义，即在什么状况下，自己应做何种决定，此即一种策略。这种策略的目的是要使期望利润大于要求利润以进行投资，反之则不投资。如何确立投资者个人的需求利润与最高可能风险，是此策略阶段的重点。与投资策略有关的用语1.投资策略（InvestmentStrategy）由投资者界定、评估、澄清风险及利润的本质与水平，及其达成此目标的途径。可

3、以说是一全方位覆盖的用语，包括投资哲学、投资目标、决策准则、计划、政策及分析等的决定。2.投资哲学（InvestmentPhilosophy）指导个人投资行为的一般原则及个人信仰。投资哲学反映了投资者的财务与管理资源，对房地产的知识与技术、可运用时间及相关本质的搜寻，此外，还决定了投资者可接受的风险与利润。需要考虑的问题：（1）直接或间接介入（2）时间因素（3）投资者角色（4）经营方式（5）投资者资金投资原则在投资哲学中，最重要的是投资原则，如：（1）须考虑投资当时所作的假设，其可行性有多少？风险因素有那些？（2）须考虑转手的情况。（3）实际现金流量的利得远比税的利得来

4、得重要。（4）须比较分析各种投资方案，也同时比较其假设，以判断何者是最佳选择。（5）须了解实际未来潜在利用及风险，必须以现金流量估算，不能凭直觉来判断。3.投资目标(InvestmentObjective）与投资哲学方向一致、较具体、明确的目标。投资者通常有多重目标，如财务与非财务目标、长期与短期目标、一般性与特殊性目标等。计划和政策就是为达成目标而发展。可能包括：（1）保值；（2）分散风险；（3）节税；（4）正常利润；（5）资金获利；（6）退休基金；（7）房子使用；（8）最少资金；（9）快速回收资金；（10）企业利润依据上述目标，投资者可定出自己的投资方向并写下各相关

5、目标：（1）短期或长期目标；（2）财务或非财务目标（3）须清楚自己投资目标的优先次序。.5.投资计划（InvestmentPlan）寻找达成目标的执行步骤。其中包括意外计划（ContingencyPlan），是当原始计划没有出现预期结果时所拟的应变计划，其特别在房地产的投资资金周转上显得相当重要。6.投资政策（InvestmentPolicy）作为策略的指导纲领并控制计划的执行。其功用在于过滤减少一些可能方案的考虑。7.策略分析（StrategyAnalysis）在整个投资过程中指导投资者行为的计划与政策。第二阶段:分析阶段（衡量报酬/风险）在各种不同的投资状况下来衡量

6、可能的报酬与风险，主要的关键是在于分析与衡量的方法。此阶段包括策略分析、分析技术与方法、资料来源及替代方案比较等内容。分析方法衡量的是否准确，要考虑到时间与金钱的关系及现金流量与税前税后财务的问题等。若策略界定得很好，而衡量得不好，或界定得不好而衡量得很好，都可能造成错误的决策使投资失败。因此熟悉各种分析技术与方法应是此分析阶段的重点。第三阶段:决策阶段（评估报酬/风险）房地产投资决策基本上是在评估投资报酬与风险。若不考虑分析上的技术问题，若某一产品的报酬与风险均比另一产品高，将如何选择？或是有多种产品如何评估选择？或是其间须进行投资组合与否的决定，或如何进行投资组合，

7、如何选择其投资的比例等。当然评估的结果若值得投资，经济上资金不足，其投资策略也不可行。所以也要考虑到经济问题与长期投资或短期投资的时间问题。三、房地产投资决策的基本要素按决策的理论体系，一个决策系统可由四个基本要素组成，房地产投资决策也不例外。（1）决策者。投资决策者也是投资的主体.（2）决策目标。就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。（3）决策变量。指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。这种变量是可以人为地进行调控的因素。例如房地产市场需求预测、房地产开