中国房地产市场

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1、当前中国房地产市场的状况怎样?目前2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。2006年1－7月中国房地产开发综合景气指数为103.51，房地产开发投资指数为101.52，土地开发面积指数为100.99，销售价格指数为109.54。2006年1－7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米，与2005年同期相比增长了3

2、1.8％，全国完成购置土地面积18520.1万平方米，与2005年同期相比下降了4.8％。2006年1－7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元，比2005年同期增长24%，中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元，比2005年同期增长20%。中部地区的房地产投资额为1621.6亿元，比2005年同期增长35%。西部地区的房地产投资额为1664.3亿元，比2005年同期增长30.1%。2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5％，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107％

3、。2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商

4、业地产投资的亮点。你对中国房地产业目前有什么看法?(论述）一、当前房地产面临的问题不是有风险，而是风险应该由谁承担房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的房子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚

5、洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的

6、风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。怎么承担呢？市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌30％，那么开发商就至少应当提供总投资30％的自有资金。如果资金提供者估计最多跌30％，结果跌了40％，那么这10个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义

7、。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。二、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。这个资金需求量不会因为由银行还是其他投资主体来提供而变化。我们得明确一个基本判断。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。

8、在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的问题。资金的供给和资金需求都同时存在，问题只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。除了开发商提供自有资金外，通过