中国房地产市场研究

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1、中国房地产市场研究[前言]房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产市场有几个主要特点：①房地产市场交易对象和交易方式的多样性。房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不

2、仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。②房地产市场消费和投资的双重性。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。③房地产市场供给和需求的不平衡。房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。④房地产市场与股票

3、市场的重要区别。房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分　房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到

4、销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。房地产市场由于经济的过快和过热发展，价格一直在一路上扬，居高不下。而由于房地产市场的过热产生了一系列的社会问题，也同时隐藏着许多的潜在危机。虽然政府已经极力出台各种政策来抑制房价过快上涨的问题，但似乎成效不大。房地产市场的泡沫越来越大，其中的隐患也就越来越多。因而，不应该单靠政府来抑制房价，社会多方面也应同时努力，否则到最后，房地产市场的泡沫如果碎了，那么后果的严重将是无法想象的。[正文]

5、中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。第一阶段，1998年-2003年，特点是如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。第二阶断，2003年-2007年，2003年18号文件发布后，我国

6、房地产市场出现重大变化。政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资

7、过热，而非专门针对房地产市场。在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。第三阶段，2007年-2008年9月，转变房地产市场性质的政策努力——359号文件与452号文件。2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房

8、”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，