春江花园二期前策报告8-29

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1、春江花园二期前策报告一、竞品项目分析兴化城南房地产目前主要集中在英武南路、高兴东公路（S333）交接处，并有沿英武南路往南开发的趋势。英武南路作为连接兴化城区和南部乡镇的主干道，购房者对其沿线的项目关注度较高、较认可，售价也相对往英武南路两侧扩散的项目要高。13市场行情项目名报价优惠方式实际成交价格多层小高层、高层花园洋房多层小高层、高层花园洋房天宝·领秀城52004900——99折，目前定房享受天宝大酒店总价值15800的10桌酒席。51504800——尚城一品4900————首付5万，余款交房再付,买房做婚房，尚有1-3万优惠470

2、0————观澜湾4900————2房减2万，3房减3万，现在开展看房大转盘乐享送礼活动。4700————三紫星城4350——4300基本无优惠，拉零头4250——4200凤凰·公寓45004280——免1.5%契税（不足也按1.5%计算），再减100元/m243504100——n城南房地产目前主要集中在英武南路、高兴东公路，沿英武南路往南发展，价格也是以英武南路、高兴东公路为最高点，往南、往两侧依次递减；n城南各项目实际成交价，在报价基础上优惠150—200元/m2，“天宝·领秀城”优惠幅度比较小；n兴化多层接受度较高，小高层、高层较为

3、抗拒。多层4350—4850元/m2，小高层低200元/m2左右；n花园洋房目前仅“三紫星城”与本项目有此建筑形态，受英武南路交通因素，“三紫星城”受关注度高于本项目；13n本项目所属区位，交通不便，和“三紫星城”、“凤凰·公寓”所属区域相当，甚至略有不如。13户型配比分析备注：在售房源的户型配比项目名二房三房四房总套数套数比例套数比例套数比例天宝·领秀城6050%6050%————120尚城一品3815%21485%————252观澜湾3015%17085%————200三紫星城————24083%5017%290凤凰·公寓7828%

4、20072%————278合计20618%88478%504%1140n目前城南板块以三房作为绝对主力户型，除“天宝··领秀城”外，其他项目三房均占在售房源比例的70%以上；n四房除“三紫星城”的花园洋房有规划外，其他项目均无；n但从各项目实际销售情况来看，城南乡镇置业客居多，对总价较为关注，二房受欢迎度高于市场预期，各项目除底层、顶层或个别户型，均已售罄；n城南各项目户型设计比较传统，极少“入室花园、”“空中花园”户型设计理念。13各面积段分析项目名各面积段套数总套数<5051-6061-7071-8081-9091-100101-1

5、10111-120121-130131-140141-150151-160>160天宝领秀城6060120尚城一品258812613252观澜湾3030309020200三紫星城3040110603020290凤凰公寓344422885634278合计0000349923015844212730200114013n城南板块目前还是以舒适性户型为主，二房90—100m2，三房120—130m2；n但从各项目实际销售情形来看，90m2以下的二房关注度较高，“凤凰·公寓”80m2的二房，目前基本售罄。三房也是以110—120m2较受欢迎；n8

6、0m2左右的二房及110m2左右的三房将是市场机会点，另“入户花园”、“空中花园”等附加值赠送也将是吸引客户购买的亮点。13项目已售分析（截止至8-15）1、已售房源客源分析n从目前已购客户的来源分析，乡镇客户居多，占75%左右；n高兴东公路不直接连接兴化城区，而河西大道近阶段也无法建成通车，目前阶段乃至本项目二期对市区客户吸引力不足，而对乡镇客同样存在区位及交通不便的购买抗性。13已售房源各产品去化分析n从目前已售房源的产品形态来看，本项目延续区域内的销售形势，多层最受欢迎，多层去化占据总去化的70%以上；n花园洋房受面积拖累，单价高

7、于其他产品形态，总价较高，去化最慢；n从区域及交通来分析，本项目短期内必将是乡镇客户占据绝对主力，而这部分客源对总价摆在购房第一要素，因此花园洋房将是本项目今后去化的重点和难点。13已售房源户型及面积段分析n从已售房源户型分析，二房去化占总去化的63.64%，三房只占36.36%，和本项目及板块内的户型供应配比恰恰相反；n从已销售房源面积段分析，<90m2占据半壁江山，90-110m2和110-120m2两个面积段占接近40%，表明小面积、低总价户型还是本项目购房者关注重点，本项目二期也要着重以此作为户型设计主要衡量因素。13项目二期建

8、议1、价格建议n本项目各产品形态实际成交价格：多层4350元/m2左右，花园洋房4650元/m2左右，小高层4150元/m2左右；n从本项目所属的区位，与“三紫星城”、“凤凰·公寓”相当，甚至略有不如（“三