对审判实践中阻却抵押权优先受偿的几种情形

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1、对审判实践中阻却抵押权优先受偿的几种情形时间：2014年01月15日信息来源：辽宁典当网 点击：21次 我要评论(0) 【字体：大 中 小】　　一、租赁权对抵押权的阻却。租赁权是否阻却抵押权，关键是看二者成立的先后，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。可以认为，先设定的租赁权可以阻却后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍

2、卖，也要受“买卖不破租赁”规则的规制，租赁权仍然能够对抗买受人。买卖不破租赁原则，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁的房屋让于第三人的，租赁合同对第三人有效。这既是租赁权物权化的集中体现，也是民法的一项重要原理。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的规则，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款也对“买卖不破租赁”的规则作了规定。由此可见，在租赁权成立于抵押权之前的情形下，租赁权可以阻却抵押权。但由于租赁关系的存在的确给抵押权的实现造成不利影响，所以，抵押人在抵押时应将财产已经出租的事实告诉抵押权人

3、，让抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。如果租赁权成立于抵押权后，租赁权是否可以阻却抵押权呢，《中华人民共和国物权法》第一百九十条虽然规定了订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但是该条同时又规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。可以看出，在租赁权成立于抵押权后时，关键是看抵押物是否登记。以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则，租赁权不能阻却抵押权的实现，因为以已登记的抵押财产设定抵押权时具有公示公信的效力，承租人知道或者应当知道存在抵押权的事实，其自愿接受和承担了

4、因抵押权实现而使租赁权终止的风险。以未登记的抵押财产出租的，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，我国对不动产和不动产物权以外的财产抵押的，均采取登记对抗主义，因此，在财产抵押后而租赁的情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意承租人的效力，此情形下，租赁权可以阻却抵押权。　　　　二、国家税收权对抵押权的阻却。通常而言，抵押权能够对抗国家税收。比如《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条明确规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。所欠税款只是优先于普通破产债权受偿。但是，在抵押人欠缴税款的情况下将财产抵押的，国家税收权就可以抵阻却押权。

5、《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条的规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押、或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”“税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公布。”第四十六条规定：“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”由此可见，该规定的立法宗旨在于防止欠税人以抵押、质押担保为名恶意转移资产，以维护国家税收的稳定性和权威性。同时，也为抵押权人、质权人、留置权人等担保物权人提供了防范风险的必要信息和手段。为此，在担保实践

6、中，抵押权人在缔结抵押担保合同时候，应根据上述规定查明抵押人是否欠税，或者请求税务机关提供抵押人是否欠税的书面证明，以防范因抵押人欠缴税款给抵押权带来的风险。　　　　三、建筑工程价款对抵押权的阻却。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依据该条规定，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认定建筑

7、工程承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权，行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起或建设工程合同约定的竣工之日起计算。在实践中应该注意的是，行使优先权的期限为除斥期间，是不变期间，不能中止、中断、延长，期间届满后，权利归于消灭。承包人必须按照合同的规定，全面、正确地履行了自己的义务，不存在违约行为。在发包人未按合同约定支付价款时，一般应当先催告其履行，发包人在催告期届满后仍不支付的，承包人才能行使优先权。当消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的建设工程价款的优先受偿权不