抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施

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1、抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施张江中小企业信用担保中心业务部周剑抵押权无法优先受偿的特殊情况相关案例特殊情况下我们的应对措施抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施Herewewilldiscuss抵押权无法优先受偿的特殊情况《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵

2、押权人，提供担保的财产为抵押物。”根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。特殊情况一在财产抵押之前产生的企业拖欠的税款优先于抵押债权受偿根据《中华人民共和国破产法》，债务人的财产均为破产财产，但对债务人特定财产有担保权的权利人可以优先就该特定财产享有优先权。其他没有担保的财产，将根据职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用

3、，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；债务人所欠税款；普通债权这样的顺序清偿。但是，当抵押财产的设定发生在企业拖欠税款之后的，该抵押权将丧失优先受偿的权利！案例：某县服装厂2002年3月欠税12410元。5月，该厂以其机器设备作为抵押物，向银行贷款3万元。6月，该服装厂欠缴税款7250元。2002年8月该厂因经营不善宣告破产。但宣告破产后，该服装厂仍旧未停止其经营活动，发生了两笔购销业务，涉及税款8600元。该厂机器设备处置后，应当如何陪付税务及银行？分析：本案是一起涉及税收优先

4、权的案例。本案中，服装厂3月份的欠缴税款12410元发生在设定抵押之前，当然优先于作为抵押担保的机器设备。而6月份所欠税款7250元和宣告破产后8月份所涉及的税款8600元，因发生在抵押权之后，则不享有优先权。因此，机器设备处置后优先偿还税务部门12410元，剩余价值偿还银行。剩余价值超过银行债权的部分，参与企业破产财产清算；剩余价值全部偿付银行仍不足以清偿的部分，银行只能就该部分债权作为一般债权人参与企业破产清算。而6月份所欠税款7250元及8月份所欠税款8600元，税务部门按破产清算的受偿顺

5、序受偿。法律依据：破产法第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”破产法第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”税务征收管理法第45条：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法

6、律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”应对措施：担保人员在贷前应当审查借款人的完税情况并注意税务机关对纳税人欠缴情况的公告，以便对欠税的财产降低抵押率或在放贷前要求借款人先还税。特别值得一提的是，如果企业在原贷款发放后转贷前有欠税行为的，因转贷时抵押登记需重新办理，结果反而导致税款优先于作为反担保的抵押权，增加担保风险，因此转贷时要特别审查原贷款发放后是否有新的欠税。特殊情况二建筑工程价款优先受偿权

7、优于抵押权根据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定1、【优先顺序】建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；2、【优先权的范围】建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；3、【行使期间】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。案例：2006年，经营公司以其刚刚建成取得产证的商铺若干间提供抵押担保，向甲银行申请贷款二

8、百万元,并办理了抵押物登记手续。借款到期后，经营公司未按约偿还本息，甲银行向人民法院申请执行抵押权。在法院执行过程中，第三人建筑公司持与经营公司达成的以抵押商铺折价抵偿经营公司拖欠建筑公司工程款的书面协议，向房产局申请办理了抵押商铺的产权过户登记，将抵押商铺的所有权从经营公司过户到建筑公司名下，并持过户后的房屋所有权证向执行法院提出执行异议。甲银行知道后，以房屋转让没有经过抵押权人（甲银行）同意为由，申请房产局撤销为建筑公司办理的房产过户登记和房屋所有权证。房产局经审查后,撤销了抵