国鼎陶瓷城商铺租金定价系统说明

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1、国鼎陶瓷城商铺租金定价系统说明1．市场租金评估原则n影响商铺总体租金水平的主要因素商业项目的总体租金水平主要受周边环境、规划及建筑、配套实施和营销管理几大因素影响，而这几大影响因素又可细分，比如周边环境可分为商业位置、交通便利度、周边房屋素质、周边居民素质、人流和车流这些影响因素，根据建华经验，各影响因素及权重如下：各影响因素细分A、周边环境（小计）30分A-1商业位置5分A-2交通便利度5分A-3周边房屋素质5分A-4周边居民质素5分A-5人流5分A-6车流5分B规划及建筑(小计)20分B-1整体规划4分B-2外观建筑风格4分B-3建筑空间规划3分B-4停车位3分B-5

2、主题广场3分B-6动线组织3分C配套设施(小计)20分C-1公共配套设计4分C-2无障碍设计4分C-3导购设施3分C-4安全设施3分C-5灯光设计3分C-6其它设施3分D营销管理（小计）30分D-1主题形象3分D-2营销策略3分D-3主力店4分D-4业态布局4分D-5人流设计（商场内）2分D-6经营管理模式3分D-7商业管理公司2分D-8促销活动2分D-9经营管理2分D-10品牌控制2分D-11物业服务2分2.租金制定参照1)选取可比实例及参考均价评定基于本项目是定位为陶瓷市场，为尽量保证租金定位的准确性，故在制定国鼎陶瓷城租金水平前，我们从项目周边陶瓷市场中尽量选取与本

3、案区域位置相同、市场类型相同、物业类型相同的现有租赁性物业“金昌利陶瓷市场”和“金鼎商业广场”，及已开物业“国贸陶瓷城”和“华阳陶瓷城”的租金价格作为本项目定价参照体系。价格制定的依据：☆参考金昌利陶瓷市场的租赁价格制订及市场反应；☆参考国贸陶瓷城的租赁价格制订及市场反应；☆参考华阳陶瓷城的租赁价格制定及市场反应；☆考虑本案的形象定位及目标客户群的租金承受能力；☆考虑价格系统的合理性。2)主要可比实例资料：（一）金昌利陶瓷市场A、周边环境A-1商业位置金昌利在莲社南路一侧，而莲社路本就是景德镇历史悠久的瓷器街，再加上国贸陶瓷城、东风陶瓷市场等，金昌利处于成熟陶瓷市场区，且

4、周边超市、银行、百货商场、酒店、宾馆、咖啡厅等商业配套设施十分齐全，商业位置非常好。A-2交通便利度金昌利陶瓷市场处于珠山中路和莲社南路的的交汇十字路口处，往北可到达汽车站，往南可到达火车站，并有多路公交车通过，交通十分便利。A-3周边房屋素质周边房屋多为底层商铺，上层住宅，也有极少部分民房，但整体房屋素质较好。A-4周边居民素质周边居民素质相对较好。A-5人流地处十字路口，对面即为休闲广场，成熟陶瓷市场区，商业氛围浓厚，商业配套齐全，因此人流量非常大。A-6车流十字路口，市中心地段，往北可到达西客站，往南可达火车站、汽车东站，车流量很大。B规划及建筑B-1整体规划纯商业

5、物业，规划为陶瓷市场，地上4层，地下一层，负一层至3层为陶瓷商场（一层有部分商铺临街，部分为非陶瓷商铺），4层有陶瓷商场和部分办公区，整体规划很好，合理利用资源。B-2外观建筑风格外观建筑为中式风格，外墙贴白色瓷板砖，建筑风格一般，无特色设计。B-3建筑空间规划物业共5层，地下1层，地上4层。1━4层由电梯直接通往，电梯垂直布局，一层也有部分商铺临街而设，负一层从商场外进入。商场入口面朝十字路口。空间规划较好。B-4停车位停车位基本能满足需求，便利性一般。B-5主题广场主题氛围主要集中在商场内，金昌利两面临街，主题广场形象非常淡薄。B-6动线组织动线组织很好，绝大部分商铺

6、展示度很高。从商场入口处开始，一部分人流引导至商场内，另一部分人流直接进入一层临街市场及负一层市场；商场内部分，围绕电梯布局商铺，一部分人流进入一层陶瓷区，一层陶瓷区路线为半环形展开，分散人流，而另一部分上楼。同样，上面各层动线组织大致相同。C配套设施C-1公共配套周边有浙江路饮食一条街、各银行网店、休闲广场、沃尔玛超市、国际陶瓷商贸批发城、图书馆、高档写字楼、第二人民医院和保健院、新商业街区、连锁品牌咖啡厅和茶楼，公共配套设施完善。C-2无障碍设计市场正门对面没有视线阻挡，负一层透视性相对差一些，但整体无障碍设计较好。C-3导购设施电梯口有导购实施，商场在整体导购设施数

7、量一般。C-4安全设施电梯口设有安全提示语，有安全出口、灭火器等，安全设施较好。C-5灯光设计灯光设计有特色之处不多，中上等水平。C-6其它设施其他厕所、垃圾桶、座椅、休息区等小配套实施不足。D营销管理D-1主题形象金昌利是景德镇瓷器经营状况最好的商场，档次最高、专业化最强的陶瓷商场，主题形象十分鲜明。D-2营销策略在营销策略上没有什么突出表现，营销策略水平一般。D-3主力店有不少主力店，主力店形象好。D-4业态布局业态布局很好，负一层一层日用瓷（北面临街商铺为非陶瓷商铺）、二三层艺术瓷为主，中高端零售为主，四层艺术大师作品展