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1、中图分类号：U231+.4；F570.73文章编号：1003-1421(2014)10-0081-06文献标识码：A城市地铁商铺租金定价方法的优化研究StudyonOptimizationofPricingMethodofRentalShopsinUrbanMetro杨琦峰1，郭满1，宋平1，张远飞2，杨玮姣3Qi-feng1,GUOMan1,SONGPing1,ZHANGYuan-fei2,Wei-jiao3YANGYANG（1.武汉理工大学经济学院，湖北武汉430070；2.武汉地铁集团轨道交通建设有限公司，湖北武汉430073；3.武汉理工大学管理学院，湖北武汉430070）(1.Ec
2、onomicsSchool,WuhanUniversityofTechnology,Wuhan430070,Hubei,China;2.WuhanMetroRailTransitConstructionCo.,Ltd.,Wuhan430073,Hubei,China;3.SchoolofManagement,WuhanUniversityofTechnology,Wuhan430070,Hubei,China)摘要：分析基于商铺捕获率的租金定价方法在城市地铁商铺租金定价过程中存在的制约性，建立影响城市地铁商铺租金的微观特征因素指标体系，运用聚类分析法对日有效客流量、商铺捕获率和客单价3个特征
3、因素进行估算，提出城市地铁商铺租金定价优化的商铺捕获率租金定价方法。关键词：城市轨道交通；地下空间商铺；租金定价Abstract:Thispaperanalyzestheconditionalityoftherentalpricingmethodbasedonshopscapturerateinthepricingprocessofrentalshopsinurbanmetro,establishestheindexsystemofmicroscopicfeaturefactorsinfluencingtherentalshopsinurbanmetro,makesevaluationon3
4、featurefactorsincludingdailyavailablepassengerflowvolume,shopscapturerateandpercustomertransactionbyusingclusteranalysismethod,andputsforwardtheoptimizedrentalpricingmethodofshopscapturerateaimingatrentalshopspricinginurbanmetro.KeyWords:UrbanRailTransit;UndergroundRentalShops;RentalPricing81第36卷第1
5、0期城市轨道交通城市地铁商铺租金定价方法的优化研究杨琦峰等1概述城市轨道交通的蓬勃发展给沿线的物业尤其是2基于商铺捕获率的城市地铁商铺租金定价方法基于商铺捕获率的城市地铁租金定价方法认地铁商业带来了巨大的发展空间，依托于站点进行商业开发，既有利于充分利用地铁施工形成的关联空间获得较好的商业效益，以弥补轨道交通日常经营的亏损，又有助于使人们日常生活更加便利，进而改变人们出行习惯促进低碳社会的形成和发展。世界各国和城市地铁商业开发的时间、规模和程度各不相同，其中制约地铁商业发展的重要因素之一是地铁商铺租金的定价方法。地铁商铺的租金定价影响地铁商业发展主要体现在2个方面：商铺租金定价若偏高，导致时
6、常有租户退出商铺租赁市场，使商铺出租率不高或租金收入不具有稳定性；商铺定价若偏低，会使商铺投资回收期变长。因此，对地铁商铺租金的合理定价是地铁商业经营与发展的关键问题。目前，我国地铁商业开发仍然处于初级阶段，在商铺租金的定价方面，聂冲等[1]建立特征价格模型，对影响购物中心商铺租金的关键因素进行实证研究；孙文哲[2]归纳房地产定价的方法，主要有成本导向法、需求导向定价法、竞争导向定价法、模糊数学定价法和特征价格模型定价法。这些研究为地铁商铺租金定价中微观因素的确定及定价方法的选择提供了一定的借鉴。对于城市地铁商铺租金定价的研究方面，韩志国[3]提出因素构成法和收益法，厘清租金的因素构成，探讨
7、定价结果的赢利性，而误差较大。根据调研，基于商铺捕获率的租金定价方法在城市地铁商铺租金定价的实践中常作为经验模型使用，该模型将商铺租金与商铺的日营业额直接挂钩，使所定租金更容易被租户接受，因而有利于租赁市场的推广和发展，但是也存在估算误差较大等缺点。针对现阶段基于商铺捕获率的城市地铁商铺租金定价方法存在的缺点，将聚类分析方法应用于日有效客流量和商铺捕获率等特征变量的估算中，从而提高特征变量的估算准确度，最终提
