房地产项目园林景观工程的成本管控要点

《房地产项目园林景观工程的成本管控要点》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产项目园林景观工程的成本管控要点　　绿城是豪宅产品的代名词，中海是成本管控的利润王，为什么这次选取这两家企业的景观成本来探讨，是因为zz认为豪宅更需控成本，否则也不赚钱；而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数，更是需要我们去好好研究的。　　景观工程，作为客户感知房地产项目的重要部分，让房地产企业费尽心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考虑投入产出比。　　一、景观工程成本的基本类别　　景观工程成本，一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房

2、等。　　其中，园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。　　园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。　　绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护，由于绿化工程往往是客户在看房时能直观感受到的敏感性成本，一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%。　　二、景观成本控制原则与重点　　基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则：　　第一，应根据营销定位匹配楼盘档次，可参照同档次楼盘的景观投入水平。　　第二，尽量选择优秀设计单位或着名设计师，不仅能够有效优化产品设计，而且能够提高产品知名度，把

3、握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。　　第三，选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。　　第四，为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平；相反，则可以适当低于平均水平，不均衡投入景观成本，从而控制整体投入。　　基于上述大原则，可以基于以下重点来打造景观，从而在实现成本管控基础上，好钢用在刀刃上。　　首先，根据整体规划土地分级策略在景

4、观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。　　其次，在考虑景观均好性的同时，适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。　　再次，依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。　　最后，在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块，周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。　　三、园林景观工程成本管控　　上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000

5、平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/㎡。　　由测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费37%，道路建造费19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%，水景8%，室外照明水电6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。　　又以中海室外园林限额设计为例，会根据项目档次来安排软景、硬景的比例。　　1.软景　　上海绿城软景部分造价为2032万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的35％，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的15％，第三

6、的为小灌木，投入比例为16.03％。以上三个部分总投入比例合计为66％，占成本的一半以上，因此是重点关注区域。从面积分配比例来看，　　灌木面积：草坪（含地被）面积比例为1:1，乔木：灌木、草坪面积比为1.3:1:1.2，成本投入比为6：2：1。　　上海绿城软景绿化部分详见下表。　　软景绿化分析如下表：　　前十类大量苗木品种成本投入分析如下表：　　此项目树木的品种多样，营造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为某地的当地价格，不同城市的价格有所不同，比如上海地区价格约高出南京20%~30%。　　2.硬景　　硬景部分造价为3435万元，面积约为35000平方米。占总造价的

7、63%，按景观总面积计算，折合361元/㎡。按硬景部分面积计算，折合981元/㎡。　　硬景分析详见下表5。　　道路分析见下表：　　3.特色铺装、雕塑、凉亭等　　上海绿城的特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了“集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为39元/㎡。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见下表。　　特色铺装分析：　　建筑