《盘点2011》年终专题之(五)

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1、《盘点2011》年终专题之(五)　　TOP20总体销售规模萎缩调控下商办项目得益　　(文/CRIC研究中心)2011年国家对房地产业的调控全面升级，而最直观体现市场冷暖的无疑是具体项目的销售情况，CRIC研究中心根据对全国主要城市市场的持续跟踪，制作出2011年全国房地产项目销售金额和销售面积TOP20排行榜，旨在从项目的角度总结过去一年房地产市场发展的脉络。　　TOP20销售规模：2011年TOP20总体销售规模萎缩，金额榜首项目销售额缩水20%　　从2011年主要城市项目销售排行榜入榜门槛来看，金额排行榜门槛为29亿元，相比2010年时的32亿略有下降，而面

2、积榜单的门槛则为25万平，与2010年时的24.98万平基本持平。从TOP20销售总量来看，金额前二十位加总为750.79亿元，面积前二十位加总为719.11万平，分别比2010年时的数据下滑10.72%和16.15%，以此来看，在调控全面升级的2011年，全国排名前列的项目总体销售规模确实出现了显著的萎缩。　　从榜首项目来看，2011年海南省陵水县的雅居乐清水湾以69.93亿元销售金额排名第一，该旅游地产项目占到雅居乐2011年公司总销金额的23%，但与2010年排名第一的太原星河湾72亿元相比则略有不及；而位于贵阳南明区的花果园项目，作为继贵阳世纪城之后当地

3、又一个标志性大盘，全年销售面积100.6万平，占到贵阳全市总成交量的1/5，位居全国销售面积第一，但与2010年排名第一的贵阳世纪城所创造的125.94万平的成绩相比却减少了20%。　　城市分布：一线城市占据金额榜半数席位，三线城市项目进面积榜具标志性意义　　从项目销售金额榜单来看，排名前20位中有多达11个项目来自一线城市，其中以北京为最多，入榜项目包括望京SOHO、金茂府、西山壹号院、中粮万科长阳半岛、中海紫御公馆、远洋一方及银河SOHO七个项目。　　究其原因，一线城市房地产行业起步较早，其表现在两面：首先，其未来可供持续开发的土地资源已非常稀缺，反映在地价

4、上即是开发商项目成本偏高，因此对于企业来说，当前在一线城市、尤其是市中心区域拿项目一定是以追求利润率为导向；其次，过去十年各线城市市场发展速度的分化，导致二三线城市和核心城市房价价差较大。综合以上两点，在当前这个时间上，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。　　从项目销售面积榜单来看，四大一线城市在其中身影寥寥，仅有的入榜项目广州碧桂园其实也是位于卫星城增城，其余19个席位均被二三线城市瓜分。值得一提的是，2011年排名前二十位的项目中有4个来自于三线城市，分别是绿地在蚌埠的国际花都、绿地在淮安的世纪城、华润在无锡的太湖国际社区及招商在漳州的假日

5、365，而2010年时还没有一个三线城市项目能进入全国TOP20；我们认为，这在国家对一二线城市市场调控全面升级的2011年，具有非常重要的标志性意义。　　事实上，我们还可以将三线城市的概念扩展为非重点的二线城市、三线城市以及重点的四线城市，这些城市的房地产市场发展虽然总体来说起步较晚，但其本身的需求体量其实非常庞大，而其对一二线核心城市被政策压制的需求也具有非常强大的吸引效应；尤其对于品牌企业来说，进入三线城市开发，在项目销售规模上可挖掘空间非常巨大，这对于企业在房地产调控趋于常态化的当前，将大大提高规模扩张的安全边际。　　明星企业：万达四个项目进入全国金额前

6、十位，住宅调控下商办公寓类项目受益　　从2011年全国项目销售金额排行榜TOP20来看，万达集团表现最为突出，其在福州、长沙、武汉和泉州的四个万达广场同时进入全国前十名，从物业属性来看，这四个项目均同时兼有商办和住宅两大部分，而之所以能创造如此佳绩，除了万达近两年来越来越强盛的品牌号召力之外，其商办类产品不在限购、限贷政策压制范围内应是最重要的原因；根据我们对这四个项目的销售数据细分，其商办类产品销售金额占项目总体的比例都在25%以上；另外，除了万达以外，SOHO(中国)在北京的两个项目以及杭州的酒店式公寓项目滨江城市之星也均在全国金额TOP20之内。总体来看，

7、2011年全国销售金额TOP20中共有七个为商办、公寓类项目，而2010年时仅有两个。　　事实上，商办类、公寓类产品集中进入全国TOP项目其原因并不难理解，住宅市场受到政策严厉调控、房价上涨势头全面放缓，导致商办类、公寓类项目在2011年受到了前所未有的关注，而在一二线城市限购的背景下，其溢出的投资资金也需要一个可以释放的通道，此时同为不动产的商办、公寓产品便获得了市场的亲睐。　　项目档次：中档、中低档项目表现相对突出，核心城市高端产品集体缺席　　从产品档次来看，2011年进入项目销售面积排行榜TOP20的项目中，中档和中低档的项目达到了13个之多，而即便是榜单

8、上为数不多的中高端项目，