花果园项目个案分析x

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1、花果园项目个案典型案例—花果园-基本情况基本信息所在城区南明区项目定位国际金融街区域地段状况传统市中心产品档次中高档基本指标办公体量200万平方米标准层面积2000平米总层数40层面积段26-268层高3.5m大堂挑高10m空调品牌自装公摊25-35%营销概况开盘时间2011年价格概况均价7700优惠措施一次性每平米减200再95折；按揭每平米减200再98折配套设施停车场每栋写字楼约2000个电梯14部物业管理物业管理公司贵阳山水黔城物业管理有限公司物业管理费5元/㎡装饰标准外立面玻璃幕墙大堂大理石公共部位精装修典型案例—花果园-产品分析办公电梯消防电梯货运电梯安全通道公共卫生间电井

2、水井花果园写字楼标准层面积在874-2000㎡左右，分割户数有4、7、12、14、15、17、24、34、35户等组合，分割范围在37-2000㎡。总体来说，花果园写字楼产品形式复杂多样，既有针对企业的大户型、整层产品，也有面向投资客户划分的小户型产品。以花果园国际中心1号楼为例，该栋写字楼标准层面积为2019㎡，共划分为24个办公区间，分割面积为45-180㎡,14部电梯，核心筒、户型设计都较为方正、合理。在办公类型上属于典型的SOHO型写字楼，面向人群主要为投资型客户。面积段丰富，但小户型产品开间过小，未来使用不便；电梯候梯厅与过道共用，品质低劣。反映了贵阳投资客对办公产品的品鉴力

3、有待提升典型案例—花果园-销售分析销售面积：从12年3月份至今年3月份，花果园写字楼项目销售表现突出，共去化64万㎡，平均每月去化4.9万㎡，其中12年3月、5月、12月去化面积较大。3月份成交写字楼类型主要为SOHO公寓，产品以36-54㎡为主，主要针对投资散客；4、5月份针对剩余写字楼货量，推出一次性单价减300再95折、按揭减300再98折、分期减300再99折等优惠实现快速走量，因而价格上有小幅下降。销售价格：去年花果园推出写字楼产品有SOHO公寓、散售写字楼，整层写字楼，价格上分别表现为19.2万/套起、7300元/㎡起、8130元/㎡起，但实际成交均价受折扣、优惠政策影响低

4、于报价。以低单价、低总价，炒作投资概念，获得倾销效果，月均去化达4.9万㎡典型案例—花果园-推广分析线上：花果园的线上推广主要以报广为主，辅以少量软文；媒体组合为贵州都市报、贵阳晚报，以价格、区位、投资收益为主要诉求，重点面向投资人群；报广投放频率较大，保持项目高曝光率，基本上在投放密度较大次月，成交量都有较大幅度增长。线下：去年主要有四个大型推广活动：12年6月份举办了恐龙科普文化展、花果园首届哈雷车展会；12年9月22日-10月8日策划举办贵阳首届婚博会，活动主题”钟爱我一生，情定花果园”；12年12月15-16日联合FM90-中国知道分子频率举办了花果园车展会。花果园线下活动主要

5、以项目炒作、提升人气为主，几乎不涉及产品销售，从参与人数、项目人气方面看推广还算成功。高密度广告投放，月均报广频率达6次，配合线下活动，取得很好的销售效果报广2012-32012-42012-72012-62012-122012-112013-12013-22012-102012-92012-82012-52013-35次4次10次4次4次4次8次11次10次4次6次3次报广报广报广报广报广报广报广报广报广报广报广报广贵阳首届婚博会花果园车展恐龙科普文化展哈雷车展会典型案例—花果园-推广分析花果园报广以价格、区位为核心卖点，报广主题：“投资就选花果园-超高品质，超低价格”以未来租金收益

6、、升值潜力为嘘头，吸引投资人群。少量楼栋用于整层销售，标准层面积887㎡，针对企业办公需求，同样以价格、区位为卖点，报广主题变为“办公就选花果园-超高品质，超低价格”实质并无核心变化，此类报广出现频率较低，在9、11、12月各出现一次。可见办公不是该项目主打需求。典型案例—花果园-销售政策2011年10月：认筹一次性付款优惠200元/㎡，再享95折；分期优惠200元/㎡，再享98折；SOHO公寓均价5350元/㎡，团购总价优惠5000元。2012年03月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折2012年5、7月：一次性单价直减200元/㎡。2012年8、9

7、月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折2012年10、11月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折、分期直减200元/㎡，再享99折。2012年12月：一次性直减200元/㎡，送一年物管费、按揭直减200元/㎡；岁末回馈：除R6、J1栋，一次性直减300元/㎡，再享95折、按揭直减300元/㎡，再享98折、分期直减300元/㎡，再享99折；R6、J1栋不分付款方式，单价直减100