合能璞丽项目个案分析

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1、合能璞丽项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于梅溪湖版块映日路与看云路交汇处西北角，享受梅溪湖版块顶级规划配套条件。项目四面临路，且临近902路等多路公交车站点和地铁2号线梅溪湖站，交通便利；同时周边分布有实验小学和长郡中学，教育配套齐全。虽然项目景观条件较弱,但项目的配套齐全，片区未来发展潜力大，其综合区位条件较好。项目为梅溪湖三线地段项目，以“高赠送+梅溪湖版块配套为其核心价值。表T项目基本信息开发商合能地产物业管理合能物业占地面积74072m1建筑面积309358m2容积率3.5绿化率41%物业类型高层装修情况毛坯项目整体规划项目共规划10栋高层

2、住宅、一栋住宅产权公寓、一所幼儿园和1.2万rtf商业。项目住宅楼栋根据地块形状围绕中央园林分两排布局，楼栋间遮挡较好，视野开阔；商业主要于映日路于看云路交汇处布置,最大化利用路口人气聚集效果。图-2项目整体规划示意三.产品设计（一）住宅户型配比项目住宅产品中4栋为两梯六户产品，另外6栋为两梯四户产品，户型主要为80m2和93nf三房以及119m2四房，95m2以下户型占比达75%,户型配比带有明显的刚需首置首改特点。表-2住宅户型配比户型面积（nf）套数比例三房两厅一卫（两梯六）79-8048033.3%三房两厅两卫（两梯六）93-9524016.7%三房两厅两

3、卫（两梯四）93-9536025%四房两厅两卫（两梯四）119-12036025%合计79-1201440100%（二）户型分析80m2三房两厅一卫户型亮点：1、、80nf三房的各房间尺寸并未受到压缩，竞争力强；2、赠送面积大，主要方式为半赠送阳台和全赠送结构板；户型不足：1、十字单体结构造成非朝南朝向，且户型开间进深比较小,采光性能较差；2、入户既是餐厅，无生活阳台，居家不便；3、进入主卧需通过客厅电视机前；4、唯一的卫生间位于主卧门口，影响主卧静谧性和私密性;93m2三房两厅两卫户型亮点：1、通透三房，布局紧凑无浪费;2、开间大，横厅布局，采光条件好；3、两卫

4、设计，且有生活阳台，居家便利；户型不足：1、餐厅正对卫生间，影响餐厅使用；2、主卧入口设计不合理；3、十字单体结构造成非正南正北朝向；2100

5、2800

6、3000i17003300«119m2四房两厅两卫户型亮点：1、户型通透、周正，布局紧凑无浪费；2、南向开间大，横厅和主卧朝南，采光条件好；户型不足：1、餐厅正对次卫，用餐不雅；（三）建筑风格项目建筑风格为Art-Deco风格，建筑竖向线条明显，笔直挺拔，外立面采用面砖修饰，品质感较好。图-3项目建筑外立面效果图（四）项目展示区项目展示区主要为营销中心、园林前庭广场、入口前庭、园林戏水池、泳池和精装样板间，展示面

7、广，展示效果较好。图-4展示区实景图79883图-5样板间实景图四、销售情况项目于2013年12月28号以内部认购形式入市，推出1、2#栋中的五条腿约240套房源，当日成交约135套，均价6800元/nV,至3月底该240套房源剩余约40套。原因分析：1、项目户型赠送面积大，加上其价格较周边项目低，其小户型性价比较高；2、首次入市价格较低，加上内部认购噱头，当日去化效果较好；3、但是由于年后市场唱空论调横行，客户保持观望状态，项目年后去化速度较慢。