建大花园三期价格策划

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1、课程设计成果报告题目：御水山庄（建大花园三期）价格策划课程：房地产项目策划与营销院（部）：专业：房地产经营与管理班级：学生姓名：学号：指导教师：完成日期：目录一、项目住宅定价前提1（一）所在片区范围明确界定1（二）片区地产市场简评1二、项目开盘初期基本定价2三、项目全营销过程定价策略6（一）低价开盘的优点6（二）低价开盘的不利点6（三）突出优势，克服弊端7四、时点定价策略及优惠7（一）开盘定价策略7（二）开盘一个月后定价策略7五．1#楼具体价目表8六、商铺定价9七、车库和地下室定价10（一）地上车库和地下室定价10

2、（二）地下停车位定价10-1-一、项目住宅定价前提（一）所在片区范围明确界定决定楼盘价值的高低主要是两个方面，地段和价格。本项目位于经十东路山东建筑大学西侧，北邻世纪大道，西靠凤歧路，属于城市近郊区。（二）片区地产市场简评本项目所在的片区为济南市近年正在“东扩”的临港开发区，虽然离市区有些远，但近几年来随着济南市的往东发展，中建凤栖第、百替御园华府、恒生伴山，再加上建大教授花园一期和二期随之崛起。但由于先天的区位优势不足，规划不统一，造成街区功能整体感零乱。暂且不考虑街区规划的问题，单从本区的自然地理环境来看，北边

3、的济南炼油厂是个大的环境问题，尤其是冬天刮西北风的时候尤为严重。而且，该项目较凤栖第、御园华府和恒生伴山来说距炼油厂更近，污染更为严重。除此劣势之外，我们较上述其他项目亦无明显的地理优势。营销策划的作用，就是淡化楼盘缺点，尽可能的突出优点。所以，要想在销售中占得优势，只能在楼盘施工质量、绿化区布置、还有销售价格等方面来下功夫了。二、项目开盘初期基本定价综合本项目自身的情况、市场状况、成本状况、消费构成、消费心理等多种因素，将该项目的总体价格采取低价策略。其定价依据主要是：1.以提高市场占有率为主要目标，扩大市场容量

4、，转换有效需求；2.竞争楼盘过多，低价促进销售，从而提高利润总和；3.作为先发制人的竞争策略，夺取市场占有率。总体定价采取两种方法来确定：1.成本加成定价法综合各项开发成本和开发费用，本项目的单位产品成本为6150元/平方米，按照加成率为20%来进行计算。10单位产品价格=单位产品成本(1+20%)=6150×(1+20%)=7380元/平方米2.可比楼盘量化定价法进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼，故在本项目中选用的可比楼盘为中建凤栖第和百替御园华府。到2014年5月31

5、日，凤栖第的均价为7900元/平方米,御园华府的均价为8200元/平方米。下表为确定的各定价因素指标及因素权重。可比楼盘综合因素量化统计表序号因素权重/%凤栖第御园华府香堤学府1位置204432价格204553配套123334物业管理93345建筑质量103346交通73337楼盘规模63348开发商实力64339户型设计544310朝向5343总评分3.513.73.65由图表可建立回归方程，P=a+bX式中，P—楼盘均价；X—楼盘得分；a,b—回归系数。代入数据计算得，P=-2236.9+2631.6X所以，求

6、得本项目的均价为，-2236.9+2631.6×3.65=7368.44元/平方米。103.决定楼盘的平均价格两种方法求取平均值得，（7368.44+7380）/2=7374.22元/平方米。最终确定本楼盘首先确定的总体价格水平为7380元/平方米。4.确定垂直价差垂直价差，是指同一栋建筑物中同一位置不同楼层之间的价格差异。对于本项目高层住宅的空间价值判断准则是，最高单价楼层在顶楼，最低单价楼层在底楼，至于其他楼层之间的价格高低的顺序可以根据价格逐渐递增来划分等级。顶楼的价格之所以最高，主要在于私密性高、采光、通风

7、、视野等条件较佳，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。本楼盘的楼层数都为29层（一层为地上车库），确定其基准层为15层。确定各楼层间的价格差距高低。因为底层为车库，所以住宅定价从2层开始。二层价格最低，选定为7120元/平方米；从二层到基准层每层价格提高20元/平方米，基准层价格为7380元/平方米；从基准层往上每层价格提高25元/平方米，顶层价格最高为7730元/平方米。5.制定水平价差水平价差，是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层面，已经排除了楼高的差

8、异。本楼盘为多栋建筑，所以要先制定各栋之间的水平价差，再分别就各栋同一楼层的户别制定价差。如下为制定水平价差的具体程序：①确定同一水平层面的户数或单元数。本项目共10栋楼，每栋楼各三个单元，一个单元为一梯两户，所以，同一水平层面单元数为30个单元，户数为60户。②确定影响水平价差的因素。因为本楼盘客厅朝向全部都是坐南朝北，所以该因素不占据价差。本楼盘确定的影