奥林花园价格策划

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1、奥林花园定价指南（简要说明）奥林花园位于昆明市西山区广福路以南，紧邻盘龙江，项目占地167亩，地块呈梯形状，地块较为方正，根据冃前的项冃情况，结合省设计院05年2月21日的设计稿得出如下经济指标：项目主要经济技术指标规划总用地面积：167.7亩住宅总户数：1275套总建筑面积：189698.84平米其中：小高层住宅：1237套其中：住宅建筑面积：179817.92平米叠加别墅类住宅：48套商铺及独立车库建筑面积：8660平米规划入住人口数：4080人地下车库建筑面积：14050平米商铺总数：公建面积：车位总数：583个建筑密度：25%其中：独

2、立车库：172个容积率：1.70地下车库：351个绿化用地面积：露天车位：60个绿化率：41%会所说明：产品介绍：根据2月21日的设计结果，奥林花园共计有16种户型，详细户型划分参看奥林花园房源统计表:分类编号户型单元总套它用套住套数住套比户型面积分类面积面积比小高层A3室2厅2卫1厨2台255265047637.33%115.6855063.6830.62%小高层H3室2厅2卫1厨2台6126121148.94%128.5914659.268.15%小高层B4室2厅2卫1厨2台4802786.12%132.8110359.185.76%小高

3、层B跃36060.47%212.491274.940.71%小高层E4室2厅2卫1厨2台612021189.25%139.816496.49.17%小高层E跃5100100.78%223.682236.81.24%小高层C4室2厅2卫1厨2台10200419615.37%146.2828670.8815.94%小高层C跃8160161.25%234.0483744.7682.08%小高层F4室3厅2卫1厨2台51001997.76%149.6814818.328.24%小高层F跃48080.63%239.519161.07%小高层G24004

4、03.14%158.046321.63.52%小高层G跃24040.31%252.861011.440.56%小高层D3602584.55%185.0910735.225.97%小高层D跃24040.31%296.141184.560.66%叠加别墅M4室1房3厅3卫1厨1台2露台12240241.88%228.875492.883.05%叠加别墅N4室2房3厅3卫1厨1台4露台12240241.88%24358323.24%/16合计1091348731275100%133.3961179817.9100%由上表可知，奥林花园小高层住宅占了

5、绝对比重，面积区间115平米——296平米,整个项冃档次较高的叠加别墅仅有48套，故在定价时需要对小高层房源进行详细分析，同时精准把握楼层差价。以下，本案将对项目的定价影响指标作如下限定：i.位置差异调价决定房屋价值的首要因素就是位置，同样，在项目定价时，首先要确定的是项目的不同位置的片区均价，根据项目情况，将整个小区分为七个片区，详细划分情况参看奥林花园片区均价确定表:区域特征分析栋数片区均价1区紧邻北面小区主入口，皆为正南北朝向底商住宅，户型为115平米的A户型住宅，景观享受度受一定影响1栋、2栋2300元/平米2区中央景观区C、E两种户

6、型住宅，南北朝向，可以享受大面积的中央景观区，且有规划会所附加，使用便捷度佳3栋、7栋2700元/平米3区屮央景观区C、D、F户型，间距大，景观佳，但受到停车影响，部分房源朝向为偏东西朝向，户型面积过大5栋、6栋、8栋、9栋2750元/平米4区中央景观区C、G户型，正南北朝向，紧邻叠加别墅，品质较高，且与东向入口相邻，可远眺盘龙江河畔景观10栋11栋2850元/平米5区小区南边底商住宅，相邻小区南大门，南北朝向，户型为115平米的A户型住宅，相邻的规划道路为交通干道12栋、15栋2250元/平米6区位于小区西而，户型为H户型，底商，有一定的西

7、晒影响，同时朝向为东西朝向，户型受A户型严重冲击16栋、17栋2000元/平米7区叠加别龜，偏东西朝向，配有独立车库，可享受河畔公园景观，略显不足的是受车流影响18栋、19栋、20栋、21栋3650元/平米ii.景观差异调价景观特征调价说明景观水木结合，观赏效果强+60景观片面，观赏效果一般+0只能享受远景景观，近无观赏效果-60iii・朝向差异调价朝向特征调价说明正南北朝向+30偏南北+0正东西-60iv.楼层差异调价项目主力为小高层房源，故仅需对小高层房源做楼层差异调整，根据楼层对居住影响舒适度的影响不同，将小高层房源划分为底商住宅和中央

8、非底商住宅两类：底商住宅：楼层调价说明楼层调价说明2楼・2407楼+603楼-1608楼+1504楼・1209楼+2005楼■6010楼+2306楼0□楼+290中