美国的住房抵押贷款模式

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1、美国的住房抵押贷款模式　　美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。　　抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。美国的抵押贷

2、款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。　　（1）美国的住房金融体系。美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA（联邦住房管理局）负责住房标准的

3、制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIEMAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，属于政府性住房体系的还有FANNIEMAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIEMAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。商业性住房金融体系。美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。如雷蒙兄弟公司（LEHMANBROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMENBROT

4、ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。　　（2）美国住房抵押贷款市场。绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款，截止2001年，已有70％的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅。庞大的住宅抵押贷款规模促成了贷款组合，并为抵押贷款证券韵发行提供了必要条件。美国的住房消费信贷市场分为—级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场：二级市场是房利美、吉利美等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场贷款机构购买住房

5、抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金采源的市场。20世纪30年代之前的美国，住房抵押贷款二级市场还没有形成。　　抵押贷款流动性差，资金来源缺乏，提供贷款的条件比较苛刻。在20世纪30年代的世界性经济大萧条中，全美国有约200多万居民因为无力偿还住房贷款而丧失了住房产权，约1600多家银行因为无法收回住房抵押贷款而破产，住宅金融体系出现了严重危机。危中思变，美国政府采取了一系列措施，1938年，美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA），开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住房信贷机构资产负债结构，提高其资金的流动性。最初，二级市场

6、的运作限于批发买卖，在利率高，住房信贷机构资金短缺时，联邦国民抵押协会以债务融资方式购进抵押贷款，向中介机构注入资金：当市场利率降低，金融机构资金充裕时，则出售抵押贷款。以贷款买卖的“差价‘来清偿债务。直到1970年，美国首推第一张住房抵押债券，其发行者就是政府国民抵押协会。最近20年是美国住宅金融二级市场抵押贷款证券化发展最快的时期，抵押贷款证券的发行额，从1970年的，10多亿美元，增加到至今的约4500亿美元。二级市场的建立，使得美国各银行迅速实现了住房抵押贷款证券化，为抵押贷款债券在国内外发行，开辟了更为广阔的融资渠道。

7、银行从而改善了贷款条件，将贷款期限延长到30年以上，并实行灵活的利率及支付政策。目前，住房抵押贷款债券已成为美国资本市场上的第二大债券（第一大债券是财政债券）。　　美国住房抵押贷款二级市场的三大机构分别是房利美、吉利美和福利美。实际上，房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，并且在纽约股票交易所上市。并不是美国政府的对外信贷担保。吉利美的对外担保则属政府信贷担保。吉利美是典型的政策性机构，主要收购FHA和VA发放或担保的贷款。FHA和VA是专为特定的中低收入者捉供帮助的机构，其中95％以上的贷款被吉利美收购或证券化。因为

8、有美国政府的担保作后盾，吉利美本身发行或担保的证券在市场上广为流通。目前，吉利美发行或担保的住宅抵押贷款债券余额达500亿美元左右。吉利美还直接或间接地通过地方政府或社区给低收入阶层捉供补贴，补贴资金来源于国会拨款。房利美是由美国国会立案成立，它以增加美国中低收