寸金风情画(湛江)的营销策划书+容建辉

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1、广东海洋大学寸金学院毕寸金风情画（湛江）的营销策划书专业：工程管理班级：12级5班姓名：容建辉学号：202014年12月24日目录一、寸金风情街简介二、寸金风情街swot分析三、寸金风情街的营销方案四、广告营销方式一、寸金风情街的简介　　寸金风情街——湛江首条以国际化视野打造的商业巨舰，富有法国、东南亚特色的国际风情街区。寸金风情街位于湛江市麻章区学智路建筑面积约10万平方米，总投资25亿元，以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体，形成法国、东南亚筑风情特色的都市生活广场。寸金风情街主打消费人群为学生和年轻白领附

2、近位于广东海洋大学寸金学院、湛江师范学院、寸金书院、湛江中医学校、湛江医专等八间中高等学府，具有庞大的学生消费群体。寸金风情街离湛江开发区只有2公里，离霞山区只有5公里，具有潜在的白领消费群体。商业发达程度是衡量一个城市发达程度的最直接、最有代表性、最具价值的的标准。如果赤坎老街代表湛江商业的一个时代，那么新商业时代的代名词将被改写为寸金风情街。二、寸金风情街swot分析　　1、优势：　　（1）项目区域位置较好　本项目周边只有世贸大厦、爱华广场等中小型商场。寸金风情街作为一支独秀屹立于麻章区和赤坎区，辐射开发区和霞山区。八间高等学府为风情街提供充足的

3、人流量，较为成熟的商业氛围会对本项目所在区域形成一定的辐射作用，有利于该区域的商业发展。　　（2）项目产品户型规划，便于利用。项目内商铺面积控制合理主力户型在80平方米-170平方米，户型呈长房型设置，利用率较高，使用也比较方便。　　（3）项目产品适合各种业态经营。本项目商铺对经营的业态没有限制，可吸纳餐饮等各种业态入驻，适应客户面教广。　　2、劣势　　(1)．项目周边小范围内商业气氛较差。目前该项目周边小范围内商铺匮乏，各种形态的商业设施屈指可数，使得区域内商业气氛欠缺。　　(2)区域内交通路线辐射面较小。本项目所在区域公共交通路线辐射面不大，外部

4、消费客源的导入存在一定障碍，因此本项目的主要消费客源仅为周边住宅项目中的居民，这将对区域内整体商业气氛的营造造成影响。3、机会点　　（1）周边商业设施的相对缺乏同样也给本项目带来一定的发展空间　　本案所在区域内商业设施很少，难以满足周边居民的生活和消费需要。这使得该项目存在较大的市场机遇。　　（2）区域内具备一定的人口密度，消费市场潜力较大　　本案周围存在多个住宅项目，如该商铺经营以及业态分布操作得当，区域内的居民将会成为本项目经营运转的有力支撑。　　（3）周边餐饮业的缺乏指明了项目的重点发展方向虽然本项目有几个较为成熟的商业圈存在，但其中餐饮业比例

5、相对较少，并且单体规模不大，这给本项目中餐饮店带来了较大机遇。4、威胁点市场情况决定项目档次定位。由于该项目主要定位为配套商业，周边流动人口层次较为复杂，这样给项目档次的提升形成一定的障碍。一、寸金风情街的营销方案1、项目价格策略分析 （1）高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。（2）确定“高开”的基础价格时，除考虑南区数大楼盘的售价，亦应考虑楼盘定位价。根据湘博文公寓的3500元/平方米，爱情维纳斯的2500-3000元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区3200元/平方米的基础价格基本合理。 2、核心

6、价值分析 寸金风情街核心定位是“国际文化街”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。寸金风情街是湛江最有国际视野，最有艺术修养的，最有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。3、招商方向：本地为主，广东省为辅。以本地重点，在确保湛江本地、广东招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商精力，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证怀仁县、大同市地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。四、广告营销方式1．报纸广告优点：报纸媒体传

7、播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。本地一些主流杂志的广告宣传，如《XX》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传

8、效果弱于报纸版面。2．公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持