鲁能·山海天酒店式公寓规划实施方案与营销执行策略

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1、鲁能·山海天酒店式公寓规划实施方案与营销执行策略二零零六年一月市场营销部根据集团领导对本项目提出的时代战略性的建设意见和主张结合本项目在三亚的实际情况。我们近期有计划、分批次的考察了深圳、珠海、北京等地产权式酒店、度假公寓、酒店式公寓等物业管理类型模式，经过论证、调研与分析，最终山海天二期，我们提出如下的执行方案的产品定位。山海天酒店式公寓一、产品定位关于山海天酒店式公寓我们将采取如下的策略进行l酒店式公寓服务理念源于欧洲，其理念为“酒店式服务，公寓式管理“，即HOTEI——ING，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一

2、体，其服务功能主要为居住，强调居住环境，有一些配套商业设施，对于酒店而言是长期的居所，并有比酒店明显的价格优势。酒店式公寓主要针对商务人士，讲究商务的便利，强调商务环境，周遍配套学校、医院等是否完备，并有专业的物业管理公司提供高质量的酒店式服务。二、规划理念“五星级休闲度假社区”我们将以“山海天大酒店”的品牌优势，打造“五星级休闲度假社区”的原则，以酒店为核心，完善并延伸酒店接待及会议等服务功能，配套建设产权势酒店和高档酒店式公寓（公寓可自住或委托酒店经营）形成围合私属领地豪宅区。出海冲浪游艇码头露台观光规划图已由香

3、港吕元祥建筑师事务所设计完成。（附公司简介）半山围合私属领地豪宅区“一个山海阶层的私享”关于山海天酒店式公寓的生活方式沿着山海天酒店在往北走，街道就渐渐出现了坡度，往上攀越几个商业休闲街区，遍步咖啡店、露天的咖啡座上悠闲地读着报纸，品着咖啡。艺术画廊印入眼帘，曲径通幽，各式的油画、雕塑、古玩、宾利车应有尽有，各种情趣生活的设施在这里随处可见。1．依托“山海天大酒店”的品牌，将其中一栋高层D栋建成五星级酒店，完善山海天酒店客房会议等功能的不足。2．将酒店后面的A、B、C三栋及现有办公区高层，建成酒店式公寓，和酒店一起经

4、营引进酒店式管理，为金字塔尖的人士良身定造。3．将两栋20F和18F的高层住宅建成带标准精装修和配套的小户型公寓。4．将红珊瑚别墅区规划为数栋点式低层电梯花园洋房。三、规划功能1.为完善现有酒店会议功能，在园林用地内布置一座面积约为1200平方米，可容纳400—600人的多功能会议室（不考虑娱乐功能）。本会议中心和酒店六楼会议室配套使用，可满足不同类型的会议需要；2.在山坡区域规划布置三栋高档高层酒店式公寓，每栋高度18—20层，每栋建筑面积15000---18000平方米；3.拆除现有公司办公室（两栋）规划布置两栋

5、高档高层酒店式度假公寓，每栋高度18—20层，每栋建筑面积12000—14000平方米；4.利用红珊瑚别墅小区附近的园林用地，布置一座高档别墅，建筑面积约为1600平方米，用于重要贵宾接待；同时布置一座多层（小高层）公寓；5.在山坡区域，适当利用地形，考虑小区配套和服务设施四、规划内容五、园林设计设计理念：做出具有的符合本项目的特色园林设计，打造适合大东海滨海特色的风情园林。园林亮点：园林特色——坡式层叠园林园林风情——夏威夷风情按照总规划图已确认好的规划基础上做好本项目园林设计目前三亚的园林以巴厘岛风情园林为主，考

6、虑到三亚与美国夏威夷同一纬度，根据三亚园林社区调查，目前三亚没有真正的夏威夷风情园林。为了树立差异化园林的价值。l搜罗东南亚与海南本地树种植被为主，社区为热带果园型园林社区。（优质树种如大王棕、椰子树、杨桃、野菠萝、芒果/美国提子等，l树种在生长栽培时多以寄生、嫁接、绞杀型等布局形式。l做成山坡式层叠式园林：叠水由高往低形成落差式的往返循环流动，在住宅区的水的声音变小。l桥与流水、园林、景观石头符合夏威夷风情的主题下兼杂中国优秀园林的特色。（附件；夏威夷风情园林系列图）优秀的园林与建筑总是相互融为一体对外（外立面设计

7、）根据酒店式公寓的定位，要求本项目外立面既不能做成类似纯酒店式或纯住宅式。1、每栋楼体顶部设计有主题性标志物，主题体现建筑风格。2、外立面涂料为浅黄色的夏威夷风格（采用迪诺瓦、韩国的DPI涂料）3、现有的项目挡土墙种一些开花爬山类的植物或做一个绿屏帐遮挡。4、阳台采用间隔错层的节奏形式由上往下排开。增加阳台跟山和海亲近。如在阳台上增加按摩装置休闲性躺椅、阳台的一侧做嵌入式泡池装置。阳台外线面采用流畅型弧线。六、建筑设计和外立面设计优秀的园林与建筑总是相互融为一体优秀的园林与建筑总是相互融为一体优秀的园林与建筑总是相互

8、融为一体优秀的园林与建筑总是相互融为一体室内风格：以度假休闲为主，结合市场实际，进行四星级的公寓式基本装修。基本装饰，按照1500元/平方米的精装修施工，家私家电按照600-700/平方米配置。重点在:卫生间、淋浴房、厨房、家具等采用四星级装修标准多以海南藤制品为主，其家电、空调、厨具等硬件设施采用国际国内知名的品牌如TCL、美的、欧派橱具等品