预算管理-房地产全面预算管理

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1、博远嘉信企业管理咨询有限公司管理人员职业化培训方案主讲：陈方房地产企业全面预算管理全面预算概述预算简单地说是用货币和数字表示的各类计划。上个世纪60代西方国家的一些企业开始推行全面预算，到80年代全面预算在西方国家的大多数企业得到全面推广。全面预算是以企业战略目标为出发点，以市场需求为导向，全体员工参与，涉及企业生产经营活动全部内容的预算体系。全面预算是经营管理和财务管理的“纲”。全面预算的功能（一）明确经营目标（二）配置企业资源（三）确定考核标准（四）沟通控制依据明确目标通过编制预算，明确企业总体经营目标和各部门的具体目标。配置资源编制预算的过程是根据企业的经营目标，合理的安排人力

2、，物力，财力，进行综合平衡，使企业的经济资源得到合理配置的过程。预算被认为是使企业的资源获得最佳生产率和获利能力的一种方法。考核标准通过编制预算，将企业的各项目标分解为各个部门的责任和指标，成为衡量企业各部门经营业绩的具体标准。控制依据运用预算规定的各项具体指标，对企业生产经营活动进行监督，检查，发现偏差，分析原因，从而采取措施，使生产经营活动顺利进行。全面预算管理的目标（一）统一思想行动（二）规范经营管理（三）提高资金利用效果（四）降低成本费用（五）较好地应对市场变化预算管理不是万能的，不能把预算管理作用的期望值定得太高，预算管理能达到下列目标就算有效了。统一思想行动通过预算管理，

3、使企业各部门和全体职工明确企业的经营目标和实现目标的具体措施，统一企业全体人员的思想认识和行动准则。编制年度预算的“洗脑”工作。规范生产经营管理通过预算管理，使企业各部门和全体职工，按照预算规定的要求，有序地开展工作，有利于企业建立企业良好的生产经营秩序。提高资金利用效果通过预算管理，使企业在遵循资金运动规律的基础上，合理地安排和使用资金，把企业有限的资金充分运用好，发挥出最大的效用。降低成本费用通过预算管理使企业各级管理者形成先算帐后花钱，精打细算的习惯，有效地降低成本费用。较好地应对市场变化通过预算管理，促使企业各级管理人员养成预见性工作的能力，认真分析研究市场需求和资源供给的变

4、化，在编制预算时，提前提出应对措施，从而能够主动地应对市场变化。房地产企业全面预算的模式（一）全面预算的基本模式（二）房地产企业全面预算的模式全面预算的基本模式1、以销售收入为导向是以追求收入最大化或收入高速增长为目标的预算模式，这种预算模式适应于处于成长期的企业，通过企业收入的高速增长占领市场。以销售收入为核心确定相关预算指标和进行资源配置。2、以目标利润为导向是以追求利润最大化为目标的预算模式。大多数企业基本采用这一模式，围绕确定的目标利润测算销售收入和目标成本，以及相关的销量、产量、质量、进度等预算指标。追求利润最大的合理性，利润最大化的缺陷和不足。3、以目标成本为导向是以控制

5、成本费用为中心，追求成本优势为目标的预算模式。这一模式是用于处于成熟期的企业或竞争激烈的行业中缺乏核心竞争力的企业，以及产品价格波动较大，影响销售的外部因素不易控制的企业。预算编制和管理的中心是有效的控制成本费用。4、以现金流为导向是以确保企业现金流正常运转，现金净流量最大为目标的预算模式。这一模式适用于现金短缺、现金流转困难的企业；或是投资额大、资金运用多，现金流量大的企业。房地产企业全面预算的模式1、房地产行业特点：（1）开发周期长，大多数项目跨年度，需要2-3年，且涉及外部因素多。（2）开发投资额大，动用资金多，成本开支大。（3）销售受国家政策和金融市场影响，销量和售价波动大，

6、企业把控难度大。2、房地产企业预算模型的选择（1）对以销售收入为核心的预算模式的选择房地产行业的特点决定房地产企业的销售收入滞后、而且不确定因素较多，使房地产企业很少选择以销售收入为核心的全面预算管理模式。（2）对以目标利润为核心的预算模式的选择房地产企业追求利润最大化，但是由于房地产开发销售周期长，利润很难在开发销售当期反映出来，房地产企业的利润表与当期经营往往不同步，房地产企业实行以目标利润为核心的预算模式存在难度。3、适合房地产企业的预算模式房地产企业实施全面预算，最早都学习借鉴制造企业，因房地产行业有其自身特点，照搬来的管理经验因“水土不服”，并未显现应有的作用。近几年，一些

7、房地产企业结合行业特点，在全面预算管理方面进行了广泛的探索的实践，逐步形成“以项目成本控制为核心，现金流量控制为重点”的具有地产行业特色的全面预算模式。该模式的主要特点是以开发项目成本为核心，预算编制以成本费用预算为起点，预算控制以成本费用控制为主轴，预算考评以成本费用为主要考评指标，运用现金预算控制开发项目的投资额和现金支出的预算管理模式。具体做法：（1）在明确具体开发项目的实际情况的前提下，结合市场定价、企业潜力和预期利润进行比较，倒挤项目目标成本。（