韶关粤北龙洲岛菲诗艾伦花园三期营销报告

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1、粤北龙洲岛·菲诗艾伦花园三期营销报告报告目录市场分析项目分析问题分析营销策略推广节奏市场分析——供应公寓别墅在售楼盘（个）446在售面积（㎡）536724307397.3未来供应（㎡）预计明、后年市场可推案量770000/出让土地141800(按区域平均容积率2）预计明后年供应283600地区别墅市场供应量较大，超过整体市场的1/3。2010年后供应平稳，预计住宅总供应量超过28万㎡。市场分析——需求市场需求旺盛，2009月均成交573.25套。价格保持整体上扬，投资市场开启后，仍有巨大上升空间。2009.1~2009.12商品房销售情

2、况（按面积分类）市场分析——需求120㎡以上大户型占总成交量66.97%，主力价格3000~4000元/㎡截止09年12月当前商品房空置情况（住宅部分）120㎡以上大户型占总成交66.97%，主力价格3000~4000元/㎡空置率较低，购房主要以自住（刚需+改善）为住，投资客尚未大量进入市场分析——竞争品牌开发商进入，品牌策略+低价效应对购房者刺激巨大；大盘效应明显，分化了区域大部分购房需求；由于其他大盘都进入尾盘时期，碧桂园将成为本案最大的竞争对手。市场小结“稳定”、“良性竞争”，这是一个求之而不得的市场，是什么让她徘徊不前？市场需

3、求巨大，主要以120㎡以上，3000~4000元/㎡需求为主；区域市场供应量不足，总体供不应求；客户主要以刚性需求以及改善型需求客户为主，投资客较少；品牌开发商逐渐进入，有明显的大盘优势；市场总体预期较好，近年一直处于供不应求状态；本案最大的竞争对手——碧桂园。报告目录项目分析市场分析问题分析营销策略推广节奏项目概况龙洲岛·菲诗艾伦花园项目类别占地面积建筑面积桥北一期酒店附楼11688.23460东侧建筑面积：3097西侧建筑面积：363洋房及联排别墅36109.8940944洋房建筑面积：34809别墅建筑面积：6135二期小高层956

4、7.4719021.68联排别墅33041.1618501.88三期浅水湾18831.712141.24地上面积：7826.08地下面积：4315.16熙园33810.3429065.93地上面积：18940.35地下面积：10125.58亲水庭8378.834818酒店公寓6230.9411124.5幼儿园2251.692822.4地理位置：处在武江区与浈江区之间，目前距离市中心5-6分钟车程，距离未来新区规划的政府集聚区3-4分钟车程；项目概况——评价处于城市门户区核心位置处于城市房地产发展重点区域处于北江的中心，四面环水距离新旧城区

5、的中心位置到达新火车站、高速公路等重要交通节点便捷交通条件区位认知社区内各种配套设施为项目提供了更为丰富的生活元素配套资源核心资源韶关市唯一的岛上别墅住宅，演绎岛上生活，独次一家，岛资源稀缺，岛居生活更安全三期熙园联排别墅，准现房；澜江景观，资源独享；赠送面积80---120㎡，实用面积大于建筑面积赠送面积不收物业管理费；有天有地有花园，花园不收物业费；项目概况——核心竞争力销售情况龙洲岛项目一二期销售情况都非常好，然而三期自开盘以来来人来电均不理想，销售速度缓慢。项目类别开盘时间已售未售备注一期洋房、联排06-5-27319套5套营销推

6、广力度大，市场影响大二期小高层、联排07-5-27277套2套营销力度大，延续一期形势三期（熙园）联排09-5-166套58套公司重大变动，营销公司更换。客户分析主要以本地客户为主，客户对项目归管区域比较忠于原属区域。以三房为主，占整个需求的30%，以改善型需求为主圈层效应显著，口口相传为最大传播途径以区域企事业单位从业人员以及私营业主为主，占比85%以上客户分析客户描述武江区浈江区住房需求现时居住以自建房为主，购房主要为了改善现时的居住环境；无论是购买别墅还是洋房均要求具备足够大的居住空间购房最关注的因素是地段；更倾向于购买现楼，买楼的

7、主要目的是改善目前居住环境和里单位上班较近；主要选择三房以上单位，面积范围在130㎡左右；总价希望控制在40万左右，单价在2600-3700元/㎡消费者特征年龄在30-45岁之间居多；较为喜欢跟风、要面子，虚荣心较强；区域忠诚度较高，不轻易跨区居住；相当一部分人相信风水看法相对年长，中学历中高收入阶层为主；主要生活和工作的区域均在老市区；职业以事业单位为主，私企；家庭规模主要以三.四口的家庭为主，喜欢热闹、聚居生活环境需求要求日常生活配套较为齐全；对景观要求较高，要求居住的视觉范围较为开阔；希望居住在和谐、邻里关系融洽的社区。生活环境的需

8、求喜欢宁静、和谐的生活社区；希望交通网络发达，出行方便；生活必要设施是超市、菜市场、银行。项目情况小结客户方面客户35~45岁韶关本地人为主，区域忠诚度高；主要客户以自住为需求企事业单位公务员