北京晴海泛舟整合营销方案

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1、北京晴海泛舟整合营销方案本策划力图在详细的实地资料和全面分析市场环境的基础上，对晴海泛舟项目进行客观，深入和全面的判断，进而根据项目本身的特点，挖掘市场机会，找准推广卖点，制订正确的宣传策略，为晴海泛舟的销售推广创造强势动力。一、市场分析R>（一）北京房地产市场的整体情况随着人们生活水平的提高，随着消费者需求的不断升级，房地产这一行业也跟着水涨船高，在过去的2003年里，北京的房地产市场异常火热。总结过去，房地产中那句恒古不变的话仍然被购房置业的消费者和房地产开发公司重视，那便是：地段，地段，还是地段！一句话地段是一个永恒的话题。区域价值的再发现，是房地产界孜孜以求的目标，区域价值的变化决

2、定楼市发展的前景，也是投资置业的最重要的标准，偌大的北京城内，一场区域价值的流动正在悄然进行，一些区域价值正在慢慢积聚，而另一些区域的价值则在悄悄流散，城市格局的变化空前激烈，导致了区域价值处于不断的整合与分割之中，新的变化带来新的机会，区域价值的再现无形中引导着人们的置业倾向。目前，北京的几个具有潜力，被热点关注的区域情况如下：1、弓形分布总体来看，北京楼市的热点区域价值还是传统的“一点”加“一弧”“一点”即两边的万柳，昆玉河地区。“一弧”即从北边的亚奥，东北的望京顺时斜而下直到东部的CBD北和CBD南，八通线于2003年12月底的开通，使得通州地区吸引了越来越多的北京工作的人购房置业。

3、2、南城价值迅速上升2003年。南城迅速崛起，表现相当突出，几个项目均受到追捧，CBD对南城的拉动力不可忽视，南城的东端从某种意义上来说已经成了CBD的次级门户。（二）、CBD南的情况1、地理描述CBD南区范围是通惠河以南，二环广渠门段往东，东四环南以西，往南直至劲松地区，从整体上看，该区域毗邻CBD，为二环，四环所环抱，地理位置优越，该区域早先是工业区，如造纸厂，化工厂等，如今，厂区正逐步迁离，取而代之的是一个个中高档生活区，在CBD工作的不少白领阶层在此舒适的生活。2、CBD南区域房地产情况由于该区域早先是工厂区，由此，在这里进行房地产开发有不少优势，这既没有旧场面改造带来的复杂工程，

4、又少遭遇高昂的拆迁成本，还可获得较大的地块，这使得许多实力雄厚的外地发展商在此大规模开发，并力图打造出北京市场房地产品牌产品，最引人注目当属于2001年、2002年间，广州“地产大鳄”A公司和B公司（即本案）先后北上拓展，相中此间地块打造它们进京后的拳头产品，他们的加入，注定这里是一个大盘云集之地，新盘正卖的火热，诸多新项目已在酝酿中，CBD南区未来的供应量决定了它的消费终将突破CBD的局限，辐射全北京。（三）CBD南板块图（附表1）（四）CBD南区域主要在售楼盘一览表（附表2）（五）典型楼盘分析1、风情国度特征：讲究生活品位，格调，是迄今为止北京最大规模的欧陆典型建筑风格的社区，整体规划

5、采用团式，分为六个区，在规划布局上运用动静，商住分离的设计手法，在社区外围配以大型的城市商业配套设施。目前，风情国度塔楼均价为8000元/平方米，板楼均价为9000元/平方米，均为精装修，此外，风情国度还配套有写字楼，公寓，欧洲风情商业街，幼儿园，学校等，社区西边主入口则建设千万平方米的五星级酒店。2、石头记特征：围合建筑，闹中取静开盘价为6000元/平方米，开盘后价格略有上升，石头记整体建筑风格简约，典雅，在CBD地区属于具有独特中国传统风格的社区，号称北京首家“汉装”社区。该楼盘位置俱佳，处于区域的两个主道——广渠路，西大望路交汇处性价比高，6500元/平方米的均价比一街之隔的金色国际

6、低800元此外据开发商称，该项目与其他楼盘不同这处在于没有把楼顶水物业用房等公用配套的建筑面积引入分摊系数，以100平方米的单元住宅算，可减少8到10平方米的分摊系数。价格优势明显，有升值空间3、山水园特征：户型设计方正实用，毛坯房均价6900元/平方米，精装修房7400元/平方米多种型可供选择，配备有1平方米的美廉美超市用1500平方米左右的功能型会所。4、草莓社区特征：配套较完备，突出独立式会所，均价为6500元/平方米（精装修）有43-180平方米的户型可供选择，社区设有包括标准游泳池，潜水俱乐部等在内的大型集中式会所，各楼宇的大堂另设有仅供本楼使用的独立会所，该盘还有集中绿地及城市

7、雕塑广场。5、SOHO特征：开放式街区，引领市场潮流。SOHO位于长安街上，国贸中心正对面，是北京的商业心脏，项目总建军筑面积约为70万平方米，由18栋公寓，2栋写字楼，4栋SOHO小型办公房及大量裙楼组成，配套设施包括幼儿园和会所，社区的中心花园是CBD中心最大花园，面积超过3平方米，28000平方米的会所里有游泳池，网球场，健身房，蒸汽桑拿，按摩，咖啡馆，酒吧等，一应俱全。（六）本项目分析交通：距离国贸地铁站仅700