联盟新城七期产品定位报告928改

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1、联盟新城7期产品定位报告2目录一、联盟新城7期土地状况概述二、郑州房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议3联盟新城7期土地状况概述七期项目宗地编号为S1-14，位于联盟新城三期和四期南侧，面积约108.41亩，约722723.4㎡。土地性质为住宅用地，土地使用年限为70年。建筑退红线要求：东10米、西10米、南10米、北10米；出入口方位：W（西）、S（南）联盟新城七期宗地主要规划控制性指标：地块位置土地面积容积率控规建筑密度控规建筑高度农业

2、东路北、如意西路西使用权面积72273.4平方米≤1.2≤25%18米4宗地方位及现状宗地西侧为地秀街，紧邻联盟一期；宗地北侧紧邻地润路，再北侧即为联盟三期、四期。整体呈不规则矩形，大部分为原河南省职业技术学院用地，地面比较平整，与周边土地没有明显高差。5宗地方位图一期二期三期四期五期六期七期67周边配套供水：宗地周边有市政预留接口。排水：宗地周边有市政预留接口。供电：一路电源10KV，地埋管道引入，可能会建一个开闭所在七期。天然气：在地秀街、地润路道路红线内有市政管道。暖气：暂未敷设到宗地，宗地以南农业东路有市政暖气主

3、干管。电视、电话：在地秀街与农业路处预留有市政管道。居住小区：运河上郡、顺驰.第一大街、绿地.老街、绿城.百合公寓、温哥华山庄、双河湾等。教育：建业小哈佛国际幼儿园、河南省实验幼儿园、北大附中外国语小学、河南省郑东实验小学、郑州市第八中学、郑州市第四十七中学等。政府机关：郑州市郑东新区管委会、郑州市房地产管理局、河南省建设厅、河南省公安厅、郑州市质监站等。医疗机构：热力颐和医院、同仁医院、友谊医院、仁人健康体检中心等。其它：河南省会展中心、河南省艺术中心、会展宾馆（在建中）、招商银行、浦发银行、西湖春天酒店、阿五美食饭店

4、、易初莲花购物中心、宝龙城市广场、郑州森林公园、龙湖公园等。8地块SWOT分析优势S：1、相对优势的属地区域2、此地块的高市场关注度3、成熟、优秀的住宅属性群落4、较规整的地块5、良好的市政配套和周边环境劣势W：1、土地购置成本高2、控规条件较为苛刻3、农业路尚未完全开通4、土地北侧为写字楼项目5、目前市政交通稍显不便机会O：1、政府对东区板块的重视，快速拉动了区域价值2、忠诚度极高的建业客户群体3、建业的品牌和口碑4、客户对此区域高品质住宅的需求5、联盟1、2、3、4期高品质样板宣传6、成熟的开发、营销团队威胁S：1、

5、政府对土地招投标的方式2、90/70的限制3、飘忽不定的房地产市场环境4、强大的竞争对手（双河湾等）5、土地高成本导致的高售价不被市场认可一、联盟新城7期土地状况概述二、房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议9目录郑州市商品房市场投放量自2001年以来逐年递增，至2007年首次超过1000万㎡，达到创纪录的1123.95万㎡，6年来复合增长率达到27%。2008年，在经历了国家严厉的宏观调控和由美国金融危机引发的全球经济衰退的双重打击下，郑州

6、市房地产市场陷入了长达一年的低迷，郑州市房地产市场投放量、销售量等均出现了较大幅度下滑。2009年上半年，供应量与2007、2008年同期相比呈现大幅缩减态势，但需求却快速增长。今年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房面积为259.85万平方米，相比去年同期下降34.2%，前6个月销售商品房486.87万平方米，与去年同期相比，商品房销售面积增长59.40%。10郑州房地产市场分析11数据来源：郑州市房产局12郑州市商品房及商品住宅年度销售面积走势随着2008年第四季度国家宏观调控政策的调整，以及房地产市场政策的宽松，

7、郑州市房地产市场形势得到根本扭转。进入2009年，郑州市商品房及商品住宅销售面积得到进一步提升，1-6月份共销售商品房486.7万平方米，比上年同期多销售了181.46万平方米，占到了2008年全年销量的72.88%，同比增长幅度达到59.4%。13郑州市商品房及商品住宅年度销售价格走势14郑东新区商品房月度批准预售面积分析7月份，郑东新区商品房新批预售仅为0.86万平方米，该数据与新区土地的稀缺有一定关系。(资料来源：郑州房地产网公布数据)15郑东新区商品房月度成交面积分析七月份，郑东新区商品房共成交22.65万平方米

8、，环比增长37%，达到今年月成交量的峰值，其中双河湾及卢浮公馆成交量较大。此数据已接近07年同期市场的火爆水平。(资料来源：郑州房地产网公布数据)16郑东新区商品房月度成交均价分析七月度，郑东新区商品房成交均价为5743元/平方米，环比略有上升，同比上涨14%。今年上半年郑东新区商品房成交均价基本保持了上涨趋势，与0