佳阳商业地产策划

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1、商业地产策划商业地产策划的核心内容佳阳商业地产策划公司1.商业用地的价值判别与发展定位佳阳商业地产策划公司　　 　　策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。　　2.商业地产融资策划　　商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、

2、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。　　根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。　　3.商业地产价值链构造和策划佳阳商业地产策划公司　　商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价

3、值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。　　4.商业地产建筑策划　　商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益

4、最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。　　5.商业地产技术策划　　建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。　　6.商业地产营销推广策划　　亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生

5、产、管理和营销活动。　　7.商业地产招商策划招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。关于商业地产策划的一点心得商业地产是商业、金融业及其他各种营利性服务业所使用的经营性场地，包括商场、商业街区、酒店、写字楼、专业市场、物流基地等，是商业与地产的结合。商业地产与住宅地产的本质区别在于，住宅地产

6、靠销售实现盈利，而商业地产则靠经营实现盈利，前者为“一次性交换”的过程，后者却是长期持续的行为，遵循的是“先商业后地产”这样一个规律。因此，虽然地产的策划无外乎是从可研、市调、定位、营销、售后这几大块来进行，但是必需充分考虑到商业地产远远复杂于住宅的特性，避免用住宅地产的策划思维来指导商业地产的策划（由于不同类型的商业地产在策划时仍存在一些差别，因此主要就商场类物业来进行阐述）。一、可研的内容可研主要是对项目进行规划设想，并根据开发计划、资金筹措和开发进度进行财务上的分析，以确定是否能达到期望收益的过程。在进行商业地产项目的

7、可行性研究时，除了要考虑到销售收入这一现金流之外，还要考虑到未销售物业的沉淀价值并进行动态的租金收入分析，根据市场目前及预测未来的回报率，计算投资回报年限。而这一点，对于住宅而言是不需要的。二、市调的对象市调的主要内容包括对于宏观环境的分析，项目所处区域环境的分析，目标客群的分析以及竞争对手（项目/企业）的分析。住宅地产与商业地产需要调查的指标都各有差异，其中最重要的区别在于对目标客群的分析。对任何行业而言，目标的实现都有赖于对市场需求的正确判断，房地产也是如此。就住宅来说，因为其属于“一次性”的销售过程，面对的群体相对单一

8、——购房者，因此，只要了解了锁定的那部分购房群体，分析他们的消费需求和消费行为，就能为产品的定位和规划、价格等提供参考的依据。商业地产所面对的客群比住宅要广泛得多，它同时面向三个层次——购房者（投资者）、使用者（商家）、消费者，因此必需对这三者都进行全面深入的了解和分析：从项目拟覆盖范围内