房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案...

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1、一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新

2、取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：　　1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。　　请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?

3、并说明理由。2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明　　我们郑重声明：　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。　　4．我们

4、依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。　　7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。　　8．

5、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。　　9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）　　　　　　　　　　　　　　

6、　　　　　　　　　　　　二00八年六月三十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，土地面积为2294.5㎡。　　1．坐落　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。　　2．产权状况　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性

7、质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。　　3．土地状况　　土地使用权面积为2294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。　　4．建筑物状况　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室

8、。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地