-房地产估价师《-房地产估价案例与分析》考试真题及答案汇总2004年

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1、--一、问答题（共3题，每题10分）　　（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?　　（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委

2、托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。　　（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估

3、要求，房地产估价机构该如何解答?　　二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）　　（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。　　1.采用成本法估价，计算该建筑物折

4、旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算　　B.按建筑物耐用年限计算　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算　　D.按建筑物已使用年限计算　　2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算　　B.估价时点应设定为2004年3月1日。　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料----　　3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨

5、5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。　　A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200　　4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对

6、原抵押权人以外的债权提供担保　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权　　D.该500万元可再次抵押　　（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年。8月

7、1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。　　5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为（　）。　　A.人民币140万元　　B.人民币150万元　　C.人民币190万元　　D.人民币700万元　　6.下列表述中不正确的是（　）。　　A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价　　B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价　　C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元----　　7.下列表述中正确的是（　）。　　A.750万元的评估价值可以作为

8、该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价　　B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的