房地产估价师案例分析真题及答案

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1、2004年房地产估价师案例与分析》真题及答案　　一、问答题（共3题，每题10分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?答1运用假设开发法和市场法进行估价；2了解类似土地近期公开招标地块若干实例的成交实例的价格，房地产状况；3了解类似公寓写字楼的市场售价租金房地产状况及租售成本；4分析土地的最佳开发方案；

2、5了解房地产开发成本及开发完成后的经营模式（租或售），运用市场法和收益法预测建成后的房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期工程费，建安工程费，专业费用等，测算土地价格6选取可比实例经行因素比较修正，得出比准价格7综合两种方法的结果，确定最终估价结果8根据《房地产估价规范》的要求，撰写估价报告（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财

3、务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。1估价中的年净收益与财务报表中的年净利润含义不同；收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等；2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）3估价采用的成本应为估价时点的社会平均成本，即客观成本。与实际的成本的不同

4、。（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?甲公司可能提出的要求1按办公楼用途经行评估；2对办公楼承租人损失进行评估；3对装修改造费用进行评估；房地产估价机构可做的答复：1应按改造前的法定用途

5、工业用途评估，评估价格中不考虑改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的经济损失。3对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）　　（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由

6、划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。　　1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　a）。　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算　　B.按建筑物耐用年限计算　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算　　D.按建筑物已使用年限计算　　2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（c　）。　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算　　B.

7、估价时点应设定为2004年3月1日。　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料　　3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。　　A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200　　4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的

8、公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　d）。　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权