房地产估价师案例分析真题及答案.doc

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1、2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案　　一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产经管部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。　　请问：　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?1答房

2、地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。2该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给

3、银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营经管，对招商引进的商户收取较高的经管费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。　　请问：　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?答1不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异。如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层高、临街状况等不同，不具有可比性。14/142确定出租部分潜在毛收入应注

4、意租赁期内按租约计算，租赁期外按正常客观的市场租金计算；应考虑租赁保证金和押金的利息收入；应考虑是否存在无形收益。3确认自营部分的净收益时应注意：测算正常客观的净经营收入；应扣除正常的商业利润。（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼工程的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、经管费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月

5、至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。　　请问：　　1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答1应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。应按市场的客观成本评估，而不是实际成本。应根据估价对象的规模，确定合理的开发期计算利息，而不是从取得时算

6、起。应采用估价时点时市场正常客观的利润，而不是期望利润。2重置价格还应减去折旧才能得出积算价格。考虑折旧时要注意计算建筑物的物质折旧，可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；考虑烂尾楼可能存在的设计过时等导致的功能折旧考虑可能存在的由于市场供求状况变化规划政策环境等外部因素引起的经济折旧14/14二、单项选择题（共3大题，10小题：每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）　　（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。　　1.甲开发商拟以该在建工程抵押

7、，申请贷款。下列表述中正确的是（　b）。　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款　　B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款　　2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（a　）　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记　　B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记　　C.该在建工程在取得国有

8、土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续　　D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续　　3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（d）。　　A.抵押价值　　B.处分抵押物时的市场价值　　C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费　　D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用