黄石市大智路项目营销策划方案

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1、大智路项目营销策划方案---------商业篇项目基本情况本项目位于市中心，京华路与大智路交汇处,地块呈长方形状（长宽比约3：1）,占地面积约4000㎡项目SWOT分析SWOT威胁机会劣势优势优势（S）优势发挥项目SWOT分析/S项目当前交通较为便利，京华路北端就是城市主干道武汉路项目紧靠市中心，商业发展前景很旺周边是居民居住密集区，为商业的发展提供了保障在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机劣势（W）解决办法项目SWOT分析/W本项目两面临街道路不宽敞，给商业运行带来一定制

2、约本项目南面商业不显眼可在项目规划时将临街建筑往后移，以加宽人行道路加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度机会（O）威胁（T）项目SWOT分析/O.T区位优势的发挥，辐射周边地区随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好周边现推向市场的中央华府裙楼商铺、文化宫、华夏城商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力中央华府裙楼商铺空置，从而形成直接的竞争商业模式分析综合性商业模式主题性商业模式专业性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。商场内行业种

3、类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场三种商业模式的比较商业模式优点缺点综合性商业模式由于项目规模和

4、地形的限制，建议使用综合性商业模式！此种模式能够全面网络住所有的消费者，而且积聚人气、带动消费此模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大主题性商业模式不局限于某一个行业，它的目标客户群是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高专业性商业模式针对性强，专业化程度高某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间结论：由于项目规模和地形的限

5、制，建议使用综合性商业模式！项目整体定位从地块的形状和规模出发，建议本项目做成底下四层整体商业裙楼，上面是高层塔楼。模仿美国的五角大楼建筑形态，共建成五栋塔楼，成五角形状，四栋26层，一栋12层.如下图(附图):项目商业形态定位原则：商业定位要与政府相关政策法规相一致，商业形态要做到与周边商业互补,统一规划、统一招商、统一管理、统一运营产业表现力项目商业形态定位商业形态位置出售形式行业形态备注一层南面隔间商铺综合性服装、礼品等自主经营定位西面无（车道和人道）一层中间可留一块近1500㎡的停车场，供商业用北面早点周围居民区没有一个专业的早点城，可以完善周边

6、饮食配套。二层整体招商大型购物超市整体招商，引进大型超市，如中商、中百、武商等等三层整体招商分隔出售健身俱乐部器械健身、健美操、拉丁舞、瑜伽、芭蕾等四层整体或分隔出售娱乐业KTV、网吧、电玩、棋牌、台球、5号楼5～16整体招商酒店提供钦食与住宿17～22可隔间或整体写字楼公司办公用房客户定位从以下不同角度对目标客户进行具体的界定:1.身份识别身份比例企业20%行政单位中高层15%事业单位中高层15%企业高层15%企业中层15%生意人10%爆发户10%客户定位2.区域识别区域市中心板块团城山板块西塞山板块黄石城区以外比例50%10%20%15%5%黄石港板

7、块客户定位3.购买目的商业可行性简析(一)、一层商铺1.隔间销售原因缓解二、三、四层商铺整体招商的巨大压力是项目商业配套的补充能使资金快速回笼2.销售方式可租可售，边租边售商业可行性简析(二)、二层商铺1．整体招商原因通过对周边商业的调查得知，武汉路这一带小型店面比较多，大型规模的店面很少，主要以饮食为主，而且大型购物超市这块也比较稀缺，再加上地段和人流量的优势，二层定位为大型购物超市是可行的。一旦招商成功，可使项目的价值提升一个新的高度，对整个项目的住宅和商业都是一个推动作用。2．招商对象选择据了解，到目前为止，武商量贩还未落户黄石，而且武商今年计划在

8、湖北新开20个卖场，这对于我们来说无疑是一个很重要的信号商业可行性简析(三)、三