数字总结2014房地产市场模型预判2015变化趋势-惠州

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1、中国指数研究院2015年1月数字总结2014房地产市场模型预判2015变化趋势目录一、数字解读2014：价格下跌，库存高企，土地市场下行二、模型预判2015：市场整体向好但增速减缓，步入新常态政策：限购基本取消，重点利好二线城市，但单一政策放松难以形成持续刺激事件：今年二季度开始，多个城市陆续放宽限购，7-8月超过30个城市进行调整，部分城市在第一轮定向放松后再度宣布全面放开。目前47个限购城市中仅有北上广深及三亚未有松动。资料来源：中国指数研究院整理图：2014年部分限购放松城市商品住宅月度成交量呼和浩特济南温州影响：短期刺激效应显著，但不同城市松绑限

2、购影响各有差异。单月回升后再度连续回落，限贷、降息共同影响下成交量变化较平稳。限购放松对市场短期影响显著。放松限购后单月成交创年内最高，9月末限贷放开后环比连续回升。放松限购短期明显刺激，后续政策叠加推动平稳增长。降息后成交显著回升。金融市场发达、购买力强的城市对货币金融政策调整更为敏感。政策：二套“认贷不认房”，限贷放宽有利于改善性需求释放数据来源：中国人民银行，CREIS，中国指数研究院整理事件：9月30日，《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》出台，提出包括差别化信贷调整在内的多项措施支持住房消费，其中对于二套

3、房贷认定标准及首付、利率优惠的调整超出普遍预期。图：2008年至今房贷最低首付比例变化20%200830%200920102011201220132014首套二套20%40%50%60%30%人均住房面积低于当地平均水平，二套可比照首套房政策。二套“认房又认贷”；暂停发放多套房贷。以北京为代表的部分城市二套首付提高至70%“930”明确二套“认贷不认房”原则影响：对于一二线城市来说，此前严格的限购、限贷政策抑制了一定的改善性需求，此次限贷政策调整对上述城市的改善性需求带来显著利好。10-11月，一线及重点二线城市商品住宅成交量连续环比回升，其中一线城市1

4、0月环比增幅超过45%，11月出现年内首次单月同比增长,12月继续增长；同时从天津、南京、苏州等城市成交套总价结构来看，高价位楼盘占比明显提升。政策：央行两年半来首降息，年内多次释放流动性，利好供需两端图：1998年以来五年期以上金融机构贷款利率及住房公积金贷款利率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率变化走势事件：11月21日，央行发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，随后京沪等城市下调公积金存贷利率。降息后五年期以上贷款基准利率为6.15%，与2010年10月水平相当，如果按首套银行优惠利率0.9倍计算，实际利率仅为5.54%

5、，低于1998年以来的基准利率。同时央行通过定向降准、MLF、调整存款统计口径释放流动性。影响：从购房者来看，降息降低购房成本，能够促进部分观望需求入市；从企业来看，降息和流动性释放能够改善企业资金面，降低融资成本。降息降准将显著利好供需两端。央行利率变化对住宅市场成交量价走势影响显著。由于此前限购取消、限贷放松等政策铺垫，相较于2008年、2012年降息周期表现，本次降息后的政策叠加效应使市场反应更为迅速。数据来源：中国人民银行，CREIS，中国指数研究院整理政策：新常态下致力长效机制健全和新型城镇化发展，房地产进入质量型、差异化竞争阶段事件：土地改革

6、、户籍改革等长效机制顶层设计紧锣密鼓，两会提出的深化改革在多方面进入实质阶段，不断推进长效机制建立健全。12月9-11日的中央经济工作会议提出明年主动适应经济发展新常态，优化经济发展空间格局，推进城镇化健康发展。影响：2015年是全面深化改革关键之年和十二五收官之年。中央将积极培育新型城镇化作为新的经济增长点，与此同时，货币、财税政策对合理住房消费的支持力度将进一步加强。房地产调控长效化、市场化趋势愈加明显，在此背景下房企将转向“质量型、差异化”的竞争模式。土地改革：农村土地经营权流转与城市土地集约利用并行。户籍制度改革：实行差别化落户政策，推进居住证制

7、度实施。不动产统一登记：不动产登记中心成立，登记条例已公布。保障性安居工程：国开行住宅金融事业部开业。新型城镇化：城市规模划分新标准出台，京津冀一体化、长江黄金水道等区域合作加快。资料来源：中国指数研究院整理新房价格：百城住宅均价自5月以来连续8个月下跌，四季度跌幅收窄数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比变化注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，5月首次下跌，9月跌幅扩大至0.92%；四季度跌幅

8、收窄，12月环比下跌0.44%。在楼市整体下行背景下，一线城市住宅均价表现坚挺，