房地产登记政策与制度

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1、第一部分房地产登记制度与政策一、民法、行政法知识理由：一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。（一）民法1.民法总论掌握：民事主体、监护制度、宣告失踪、宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系。熟悉：民法基本原则、代理制度。了解：民法的概念与特征。掌握民事主体、监护制度、宣告

2、失踪民事主体：参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人（具体包括自然人、法人、其他组织）。监护制度：监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。主要包括未成年人的监护人与精神病人的监护人。宣告失踪：自然人下落不明达到法定的期限时，由利害关系人提出申请，人民法院依法宣告该自然人为失踪人的一项法律制度。掌握宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系宣告死亡：自然人下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，人民法院依法宣告失踪人死亡的一项制度

3、权利客体：关键在于掌握动产与不动产的区分、不动产的范围民事法律行为：《民法通则》第54条规定，“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”、民事法律关系：由民法规范所调整的人与人之间、人与标的物之间的关系。权利和义务是民事法律关系的实质。熟悉民法基本原则、代理制度民法基本原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。代理制度：代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。（一）民法2.物权法掌握：物权的概念与特征、债权与物权的区分、物权法基

4、本原则、物权变动、所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权。熟悉：物权法的特征、地役权。了解：土地承包经营权。掌握物权的概念与特征、债权与物权的区分、物权法基本原则物权的概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。特征：支配权、绝对权债权与物权的区分：物权和债权是民法中最基本的两类财产权，债权是指特定人请求特定人为一定行为或不为一定行为的权利。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权、对世

5、权，债权是请求权、对人权；物权具有排他性，而债权具有平等性物权法基本原则：物权法定原则（物权的种类和内容由法律规定）、公示与公信原则、物权特定原则。掌握物权变动、所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）物权变动：首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。重点掌握前者。所有权：重点考察所有权的四项权能：占有、使用、收益、处分。建筑物区分所有权：注意掌握《物权法》第70，73，74条的规定；《房屋登记办法》第31条的规定。共有（按份共有

6、、共同共有）：注意掌握《物权法》第94，95,97，103,104条规定。掌握建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权建设用地使用权：即国有土地使用权，关键点：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。期限问题：土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的主体只能是农村

7、集体经济组织。抵押权：债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有就该财产变价并优先受偿的权利。熟悉物权法的特征、地役权物权法的特征：私法，属于实体法而非程序法。地役权：不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。需要其他不动产提供便利的不动产被称为“需役地”，而提供此种便利的不动产被称为“供役地”。（一）民法3.合同法掌握：合同的概念与特征、成立与生效、内容与形式、合同的效力

8、。熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）。掌握合同的概念与特征、成立与生效合同的概念与特征：合同是自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。是双方的法律行为，是当事人双方意思表示一致的结果。成立与生效：《物权法》明确区分了合同的效力和物权变动的效力，其第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法