我国的房地产税收制度

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1、第九章我国的房地产税收制度第九章我国的房地产税收制度第一节我国现行的房地产税收第二节我国房地产税收制度存在的问题第三节物业税第一节我国现行的房地产税收一、房地产税收概述税收是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。第一节我国现行的房地产税收税收的特征：(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。(2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。(3)固定性，也称

2、确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征第一节我国现行的房地产税收税收制度及构成要素：(1)纳税人(课税主体)纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。(2)课税对象(课税客体)课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。第一节我国现行的房地产税收税收制度及构成要素：(3)计税依据即课税的具体对象，有实物量和价值量两类计税依据有以土地面积、房地产价值、房地产收益为计税依据。(4)税率  

3、税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。第一节我国现行的房地产税收二、房地产税收的种类建筑企业营业税房地产投资环节的课税耕地占用税印花税、契税固定资产投资方向调节税房地产产业营业税城市维护建设税房地产房地产交易环节的课税土地增值税税收教育费附加契税、印花税房地产占用环节的课税房产税城镇土地使用税房地产收益的课税所得税第一节我国现行的房地产税收（一）营业税1.营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人

4、，就其所取得的营业额征收的一种税。2.税率建筑业税率为3%；销售不动产为5%。3.减免税个人将购买不足5年的非普通住房对外销售，全额征收；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征。第一节我国现行的房地产税收应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格150万，面积为145.13平方米，为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。营业税＝150×5％＝7.5万元第一节我国现行的房地产

5、税收应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格90万,面积为85平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2007年3月，未满5年，房产原值为72万元。营业税＝（90-72）×5％＝0.9万元第一节我国现行的房地产税收应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格300万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。营业税＝（300－220）×5％＝4万元第一节我国现行的房地产税收应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为

6、普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税。第一节我国现行的房地产税收（二）耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。税率规定如下：1．人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；2．人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；3．人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元；4．人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。第一节我国现行的房地产税收税额计算

7、应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率第一节我国现行的房地产税收免征耕地占用税1．军事设施占用耕地。2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减征耕地占用税1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。第一节我国现行的房地产税收（三）固定资产投资方向调节税自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。第一节我国现行的房地产税收（四）印花税1.以经济活动中签立的各种合同、产

8、权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。2.印花税税目与税率3.减免税房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。2008年11月1日，个人销售或购买住房暂免征收印花税。4.纳税地点、期限和缴纳方法印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签