项目开发建议与计划

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1、项目开发建议与计划项目投资分析www.m448.com中国最大的资料库下载一、项目周边环境分析１、项目土地性质调查※地理位置※地质地貌状况※土地面积及其红线图※七通一平现状２、项目用地周边环境调查※地块周边的建筑物※绿化景观※自然景观※历史人文景观※环境污染状况３、地块交通条件调查※地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划※项目对外水、陆、空交通状况※地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状www.m448.com中国最大的资料库下载４、周边市政配套设施调查※购物场所※文化教育※医疗卫生※金融服务※娱乐、餐饮、运动

2、※生活服务※游乐休憩设施※周边可能存在的对项目不利的干扰因素※历史人文区位影响www.m448.com中国最大的资料库下载二、区域市场现状及其趋势判断１、宏观经济运作状况：※国内生产总值1)第一产业数量2)第二产业数量3)第三产业数量4)房地产所占比例及数量※中国房地产开发业景气指数※国家宏观金融政策1)货币政策2)利率3)房地产按揭政策※固定资产投资总额1)全国及项目所在地2)其中房地产开发比重※社会消费品零售总额※商品零售价格指数1)居民消费价格指数2)商品住宅价格指数※中国城市房地产协作网络信息资源利用www.m44

3、8.com中国最大的资料库下载２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规※项目所在地的居民住宅形态及比重※政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规※政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规※短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划３、项目所在地房地产市场总体供求现状４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现６、商品住宅客户构成及购买实态分析※各种档次商品住宅客户分析※商品住宅客户购买行为分析www.m448.com中国最大的资料库下载三、项目SWOT分析

4、１、项目地块的优势２、项目地块的劣势３、项目地块的机会点４、项目地块的威胁及困难点www.m448.com中国最大的资料库下载四、项目市场定位１、类比竞争楼盘调研※类比竞争楼盘基本资料※项目户型结构详析※项目规划设计及销售资料※综合评判２、项目定位※市场定位1）区域定位2）主力客户群定位※功能定位※建筑风格定位www.m448.com中国最大的资料库下载五、项目价值分析１、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念※商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3

5、）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价※类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异☆市政交通及直入交通的便利性的差异☆项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异www.m448.com中国最大的资料库下载☆周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断☆建筑风格和立面的设计、材质☆单体户型设计☆建筑空间布局和环艺设计☆小区配套和物业管理☆形

6、象包装和营销策划☆发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素☆经济因素☆政策因素2、  项目可实现价值分析※类比楼盘分析与评价※项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算www.m448.com中国最大的资料库下载六、项目定价模拟1、类比价值算术平均法2、有效需求成本加价法※分析有效市场价格范围※确保合理利润率，追加有效需求成本价格3、运用以上两种方法综合分析确定均价www.m448.com中国最大的资料库下载七、项目投入产出分析１、 项目经济技术指标模拟※项目总体经济技术指标※首期经济技术指标２、 项

7、目首期成本模拟※成本模拟表及其说明３、 项目收益部分模拟※销售收入模拟1）销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟2）销售收入模拟表※利润模拟及说明1）模拟说明2）利润模拟表※敏感性分析1）可变成本变动时对利润的影响2）销售价格变动时对利润的影响www.m448.com中国最大的资料库下载八、投资风险分析及其规避方式１、项目风险性评价※价值提升及其实现的风险性１）项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值２） 项目形象包装和营销推广是否成功２、 资金运用的风险性※减少资金占用比例，加速资金周转速

8、度，降低财务成本※对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼３、 经济政策风险※国际国内宏观经济形势的变化※国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设www.m448.com中国最大的资料库下载九、开发节奏建议１、  影响项目开发节奏的基本