龙湖地产企业及经营模式研究

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1、2010.07中国房产信息集团龙湖地产企业及经营模式研究——呈金融街控股有限公司龙湖的标杆意义7S深度分析通过7S模型对于龙湖进行分析愿景：三大发展目标战略：七方面发展战略风格：鲜明的企业风格人才：培养自己的人才组织：小组织，高效管理体系：科技型的内管系统能力：发展推动力业绩的快速增长资本市场的关注产品得到公认为什么选择龙湖？报告摘要借鉴意义建立清晰的产品战略，形成精细化产品管理模式提升产品力，实现住宅项目溢价能力规范企业内部管控，实现有序、高效、平衡发展民生类项目树立企业形象，同时可创造价值结合企业特点寻找可借鉴之处第一部分：龙湖的标杆意义07年实现强势破百后，每年皆取得新的

2、规模突破从2007年开始连续三年突破百亿，跻身全国前十的地产企业。成为西南首家年营业销售额突破百亿的房地产企业。销售金额已达132亿，销售金额102亿，全国9家破百企业之一2006销售金额34.68亿20072008销售金额115亿，全国13家破百企业之一2009龙湖标杆意义销售金额已达184亿，向200亿迈进数据来源：企业相关年报企业规模迅速扩大，区域布局完善土地储备量快速增加,截止2009年底，企业土地储备达到2172万㎡，较2006增加近11倍。区域分布逐渐均匀，摆脱中西部单一布局带来的区域风险。龙湖土地储备比较龙湖土地储备分布龙湖标杆意义地区城市建筑面积（㎡）所占比例环

3、渤海北京5,320,68724.50%沈阳青岛大连长三角上海4,194,56619.31%无锡常州杭州中西部重庆12,204,46756.19%成都西安数据来源：企业相关年报高成长：经营业绩年增长速度近50%，考虑结算预期09年业绩将实现100%的增长。高盈利：盈利性能力较强，企业的销售毛利基本在31-35%间。高负债：在行业下行阶段，企业的财务链条紧绷，随时有可能破裂，企业为了周转资金将逼迫大幅降价销售，08年龙湖项目的大幅降价正反映了企业的财务危机。财务指标2006年2007年2008年2009年收益营业收入（亿元）21.0134.9844.75114签约的销售收入（亿元）

4、3592102184净利润（亿元）6.399.013.9924.92核心净利润*（亿元）3.162.972.7615.16销售净利率30%26%9%22%销售毛利率34%34%26%29%净资产收益率25%34%11%17%总资产利润率6%6%1%4%运营费用率11%16%18%7%存货周转次数0.270.320.240.43偿债净负债率107%142%236%20%龙湖2006-2009年财务指标借款类型有抵押借款无抵押借款金额亿元71.9625.69比例%7327*：核心净利润=净利润-（公允价值变动损益+汇率变动损益+一次性处置损益+商誉）*（1-所得税率）龙湖财务指标呈

5、现高成长、高盈利和高负债状态龙湖2006-2009借款结构分析借款期限2006年(亿元)2007年(亿元)2008(亿元)2009年(亿元)<1年6.531.864.837.1>1但<2年24.538.152.818.7>2但<5年-9.510.828.0>5年---13.9贷款总额30.9979.29128.497.66龙湖标杆意义数据来源：企业相关年报与行业领先企业比较，财务运营能力仍然具有优势2009年市值对比现金周转率对比成本/利润市值/市盈率虽然上市一年不到，但是龙湖的市值评价较高，位于上市房企前列现金流/回报率现金周转率较高，财务杠杆使用娴熟。资金运用率高，企业保持

6、快速发展。成本/利润坚持高端路线，利润率较高。注重成本控制，三费比例较低。龙湖标杆意义数据来源：企业相关年报龙湖标杆意义有效的价值管理，资本市场关注度高龙湖地产公开发售获57.5亿股有效申请，相当于超额认购56.51倍，冻结资金408.3亿元，创下同期内地房地产股之最。在龙湖招股的过程中，除了获得新鸿基郭氏家族、陈发树等知名富豪出手认购外，施罗德、霸菱、Invesco1.9、汇丰银行、安联、高桥、奥氏等多家国际顶级投资机构追捧。报告数买入增持中性减持卖出一个月805002两个月18013002三个月30023103四个月46039103六个月54144303一年54144303

7、资本市场表现上市后机构评级保持90%以上的买入或者增持56.51倍超额认购数据来源：相关报道、证券公司披露报告知名机构及富豪竞相追逐龙湖于2010年5月26日被纳入MSCI指数。MSCI指数股以最具竞争力与盈利稳定的优质公司为核心，是最受机构投资关注的指数。龙湖是业内第八家获此殊荣的企业。纳入MSCI中国指数种类代表楼盘产品图片产品定位产品创新第一代重庆龙湖花园传统花园洋房板式围合规划布局第二代重庆弗莱明戈别墅式花园洋房弗莱明戈完全以别墅生活为模版，将人性化、舒适的西班牙“院落”引入花园洋房