长沙国泰新兴都市森林营销策划报告-华远经纪 (NXPowerLite)

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1、新兴都市森林营销策划报告谨呈：长沙国泰北京华远经纪有限公司一问题界定二市场研究四项目定位五建筑规划六营销推广三项目价值分析项目背景开发商的困难开发商的目标地价成本较高。项目第一期西北角金星变电站对项目内居民生活造成一定影响。开发商希望通过更改规划或产品，使高层变成洋房，降低成本。开发商要求稳，快速回笼资金。实现公司品牌和项目形象的双赢局面问题结构化问题一：淡市情况下，如何定位，保证项目持续开发，并实现资金的快速回笼。问题二：商业体量做多大，以什么方式进行销售问题三：如何销售推广，实现项目和企业品牌双赢。最核心问题的解决方式开发商的目标是快速销售，快速回笼资金寻找市场销售速度最快的产品，最

2、终实现快速回笼资金。精准的市场和客户定位制定超越市场的高性价比产品淡市情况下差异化营销推广策略达到快速销售，华远经纪具备的优势一问题界定二市场研究四项目定位五建筑规划六营销推广三项目价值分析项目背景介绍总占地：177535平米地上总建面：427550平米总户数：3951平米第一期总建筑面积：211720.99平米建筑密度：14.79%平米容积率：2.76根据容积率分析项目的物业形态有：纯高层（市场高层产品同质化严重，目前的价格较低,）高层+洋房（寻找高价值的差异化产品）市场整体要点提炼长沙整体市场概况竞争楼盘的产品和价格研究客户需求研判该区域市场有没高层和洋房产品快速销售的高价值产品的支

3、撑条件。长沙市场分析整体供应量大，销售去化较低，销售压力巨大；品牌开发商云集，竞争层面升级价格开始明生暗降，竞争环境恶劣；政策措施不断加强，影响明显；以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点北城片区麓南片区市府片区东城片区城南片区中心片区星沙片区长沙市场分析5689110347城市核心16211省府中心12市府中心1316171814长沙玫瑰园南山苏迪亚诺卓越蔚蓝海岸汀湘十里阳光100西山汇景藏胧威尼斯城托斯卡纳352974108161112湘江一号早安星城和记黄埔项目中粮项目融科项目长沙橘郡131716181415洋房产品基本分布在二环以外，属于长沙的远郊，数目众多，规模比较大，

4、竞争激烈。距离市区较近的洋房产品缺乏。高层产品供应量大，竞争激烈。15美洲故事比华利山鹏基诺亚山林竞争楼盘分析-价格项目名称户型面积单价区间总价区间蔚蓝海岸130-160平米600078-96苏迪亚诺95-105二房110-135三房550052-75长沙玫瑰园130-165平米3900（高层）39-70米兰春天120-130三房140四房380034-98西山汇景150—200多平方米洋房6000高层4500-5100105-140阳光10083-90二房，105-115三房500041-72西城龙庭89-95二房110-130三房390034-50共和世家89-95二房120-135

5、三房480042-64御院110-135三房480052-64市场洋房价格集中在5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。竞争楼盘分析-销售速度项目名称户型价格销售情况分析蔚蓝海岸130-160平米6000第二期洋房未销售苏迪亚诺95-105二房110-135三房5500长沙玫瑰园130-165平米3900（高层）比较快米兰春天120二房130三房140四房3300高层3550洋房推出174套，成交共71套西山汇景150—200多平方米6000销售80%阳光10083-90二房，105-115三房

6、5000---西城龙庭89-95二房110-130三房3900-4450销售85%共和世家89-95二房120-135三房480095%御院110-135三房480098%地理位置优越，景观资源丰富的产品销售速度要快。竞争楼盘分析-产品-户型项目名称户型/面积户型特色蔚蓝海岸130-160平米独户楼梯、私家车库、典雅入户门廊、双重庭院环绕苏迪亚诺95-105二房110-135三房140-152四房一层送地下室60平米、花园约30平米、采光庭院5-10平米，二至五层送露台3-17平米，得房率高达110%长沙玫瑰园130-165平米南北朝向，双阳台设计，米兰春天120二房130三房140四房

7、带电梯，赠送大面积的私家花园，增加生活情趣；地下室、阳光房、入户花园赠送，西山汇景150—200多平方米入户花园主卧带衣帽间90度转角窗4.8米开间客厅阳光10083-90二房，105-115三房双阳台设计，弓”型阳台设计西城龙庭89-95二房110-130三房户型方正10平米的空中花园共和世家89-95二房120-135三房户型方正，双阳台设计御院110-135三房入户花园主卧带八角阳台嵌入式景观阳台户型面积集中在95-100平米