青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要

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1、青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要（2007-2009）1第一部分战略分析第一章　　行业动态分析第二章　　青岛地区房地产市场分析第三章　　企业内部核心业务现状分析第二部分整体战略方案第一章　　战略目标第二章　　战略定位第三章　　战略选择第四章　　职能战略第三部分战略实施计划第一章　　总体计划第二章　　战略实施推进分解计划第三章　　保障措施第四部分其他目录2第一部分战略分析××地产三年发展战略规划纲要3第一章行业动态分析一、国家政策分析国家政策变革的两个阶段第一阶段（1998-2004）：1998年国家取消福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化进程，这个阶段的政策目标是推动住

2、宅市场的发展。第二阶段（2005至今）：自2005年“国八条”开始，国家开始将“建设和谐社会、让每个人都有房子住”作为政策目标，采取了一系列稳定房价的措施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台，对整个房地产行业影响甚大。第一部分　战略分析4国家政策对房地产行业提出的目标要求第一，优化土地供应结构，合理地确定各类土地供应比例，加强土地与住房供应衔接。第二，加快普通商品住宅的建设，采取综合措施，增加中小型、中低价位的住房供应。第三，完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。第四，继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特别是稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的

3、长效机制。第一部分　战略分析一、国家政策分析5国家当前政策调控的重点1、土地总量控制土地获取将面临更严格的政策；对闲置土地征收高额闲置费。2、住宅结构控制进一步加大中低档政策性住房的开发量；坚持控制别墅及大户型开发。3、资金政策控制国家对开发商信贷条件将越来越严格；存贷利率将不断提高。4、税收控制国家目前正在酝酿出台物业税，物业税如出台将抑制投资购房行为。5、信息披露机制控制为确保需求信息对称性，国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。6、区域控制房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。第一部分　战略分析一、国家政策分析www.fdcew.com房地产E网61、房地产开发投资总

4、体保持平稳增长的势态，但多集中于东部地区，并开始向中部和西部地区阶梯式转移。(商品房投资同比增长22.8％、办公楼和商业用房同比下降5.3%、13.5%；东部房地产投资占全国的64.3％、增幅为17.7)2、新增土地开发面积得到控制，存量土地的开发力度加大，国家放缓了土地供应节奏。3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。第一部分　战略分析二、06年房地产市场现状分析74、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加大。5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤离中国。6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅

5、持续下降，竣工面积近年来首次出现负增长，对今明年市场供需结构会带来一定影响。7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。第一部分　战略分析二、06年房地产市场现状分析81、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时间将是刚性需求，并逐步趋于理性发展。2、住宅产业化的健康发展，住房供应结构将趋于合理。3、宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐步趋于平稳。4、节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。三、房地产行业发展宏观总体走趋第一部分　战略分析9一、青岛地区房地产开发量分

6、析1、2003-2005年青岛市房地产指标统计例表如下：指标施工面积增长竣工面积增长商销售面积增长03年总面积1747.723.1％537.82.8％453.25.6％住宅141731.4%453.318.1%402.79.1%04年总面积2101.320.2％635.218.1％516.313.9％住宅1689.819.3%50411.2%446.510.9%05年总面积2362.713.5％811.213.1%739.927%住宅1862.813.5%678.320.2%650.129.5%2、2006-2007年青岛市住宅开发计划例表如下：年度总计市区城阳黄岛崂山胶州即墨胶南莱

7、西平度2006108228687141218971039240182007126142715513920697691104810第一部分　战略分析第二章　青岛地区市场分析(单位：万平方米)103、十一五期间青岛市内四区住宅规划例表如下：住宅类别2006年2007年2008年2009年2010年商品房（万平）168315///政策性住房普通商品房（万平）4574100120161经济适用房（万平）7978505043廉租住房（套）/投资额（万元）/200/3