陶然居中式别墅推广策略

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1、别墅项目初步推广思路1纲要第一部分项目简析一、项目概况现状分析二、SWOT分析S优势因素、W劣势因素、O机会因素、T威胁因素第二部分项目的发展思路和策略建议打造农业观光园/休闲式地产概念第三部分产品定位建议产品形象定位、产品户型定位、价格定位、客户定位2第四部分营销思路建议一、卖点提炼二、案名推介/主题口号三、项目营销总策略规划点对点直接行销、体验式行销、走入式行销四、推盘计划五、现场包装（售楼处、样板房、围墙、看房车、导视系统）六、宣传道具第五部分推广意向展示第六部分服务内容与取费标准3一、项目概况项目所在地简析：沙头镇是扬州市经济强镇之一。沙头镇工业园区，形成了机械

2、制造、电气线缆、织造服装、箱包笔刷、模具模料为龙头的工业经济发展格局；另有规模近万亩的无公害蔬菜示范园，成为海峡两岸（扬州）农业合作试验区邗江观光农业核心区的主战场。本地块位于花苑路与施江公路交界处，交通比较便利，周边缺乏优越的稀缺自然资源和景观条件；地块位于工业园区，区域内厂房居多，本身可直接利用的自然资源也相对贫乏，因此如何合理地改造外部环境及营造小区内部环境显得至关重要。第一部分项目分析4二、SWOT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁5（S）优势因素：沙头镇规划远景能够体现出极大的发展潜力。随着沿江开发的不断深入，已逐步成为扬州市城市建设的腹地；1、项目地块位于

3、沙头镇中心，靠近镇政府。地块交通便利，沿江公路贯通沙头镇与其他区域的交通。2、沙头镇的规划前景好，现已发展“沿江丰乐农业园区”、“万亩无公害蔬菜园”；规划项目“沙头水源保护生态建设工程”（森林氧吧、游船俱乐部、长江鱼类水族馆、水上活动区、垂钓中心、船渡、湿地公园、夹江灯塔、农家乐、梅园、青少年野外营地、度假酒店等）3、另有规划：在沿江高等级公路北侧建设江鲜餐饮一条街，就地取材、就地加工，所有的原料确保“零距离起水鲜”，打造扬州独一无二的美食品牌。6（W）劣势因素:1、本项目所在地块基本未被开发，成熟程度很低。这一带的现状与城市规划的要求距离很远，生活配套尚不成熟：没有大

4、型购物场所，商业配套不完善，在此开发房地产，有关部门和发展商必须完成多种配套才能满足居家要求；（随着规划不断进展，政府重金打造的农业园及江鲜街等将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）2、项目地块位于工业园内，周边为—线缆厂，地块周边高压线纵横，现状不理想，近距离内没有自然资源（合理改造小区外部环境，营造小区内部环境）71、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟。政府对沙头镇发展的大力支持及规划前景都是利好的，目标是打造“宜业、宜居新型滨江小城镇”，沙头镇的农业园林和沿江景色是区域一大看点。2、沙头镇共总面积3.4平方公里的工

5、业园区，52家企业。园区老板及私营业主将成为本项目的本地客户群体主要组成人员。（O）机会分析:（T）威胁因素：1、房地产市场大环境处于低迷期，持币观望氛围浓厚。2、目前许多利好因素都是规划阶段，完善配套还需要时间，对楼盘的销售价格有很大的影响。8第二部分项目的发展思路和策略俯瞰整个扬州市，别墅项目现在已经开始转向郊区，市内的别墅已经基本开发完毕，而扬州郊区内的别墅项目体量依旧不少，如：山水豪庭、西郊庄园、加州庄园、在水一方、扬州画舫、海阁公园等，仅仅靠本区域内的客户去消化产品，速度及销量都很低，那么如何将产品推向扬州大市及其它城市，只是走常规的销售途径，是很难成功的。准

6、确把握市场、把握客户心理，是整个开发战役成功的基础，问题在于，给项目要做文章，该项目的潜在优势该如何充分发挥？9一是要与政府通力合作，使项目形象绝不等同于常规的小区；另外，从开发商自身和项目发展战略的角度来看，本项目单纯走常规式的开发模式，前景不会太乐观，难以树立产品优势和品牌效应，也就难以在竞争中占据有利地位，所以我们现在面临的首要问题是如何启动这个项目，现实来看，依托该区域内的自然条件，以观光农业园(田园生活)为切入点，带动休闲式房地产开发。沙头镇有着近万亩的无公害蔬菜示范园，园区拥有各类栽培设施4000多亩、无公害绿色蔬菜品牌20多个，吸引国内外客商多次前来参观、

7、考察。这一契机为发展都市观光农业这一新型产业带来了难得的机遇。10沙头镇近期内的规划项目都是可以挖掘的资源：江鲜餐饮一条街——沿江高等级公路北侧，注重就地取材、就地加工，“零距离起水鲜”，打造扬州独一无二的美食品牌。都市休闲农庄——在夹江主航道两侧，以观光农业为核心，推出观赏植物、踏青采摘、食宿农家、农事体验为主的都市休闲农庄。夹江渔村——在区渔场东西坝之间夹江一线两岸，利用天然生态资源，兴建夹江渔村，提供泛舟垂钓之处。观光农业是具有保护生态、防治城市污染、美化环境、营造绿色景观和观光旅游等多种功能的新型农业产业，建设与发展观光农业，不仅