鑫苑集团郑州酒精厂项目定位沟通

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1、︳1Copyright@2009伟业顾问鑫苑集团郑州酒精厂项目定位沟通伟业顾问谨呈：鑫苑集团房地产开发有限公司︳2本项目汇报框架本项目核心问题分析本项目定位前提本项目核心问题提炼本项目综合优劣势分析本项目核心操作思路本项目综合性定位调整分析项目基本情况概述区域居住类物业市场分析本项目竞争性分析区域突破理论及策略项目定位分析及规划建议项目定位分析产品定位调整分析商业调整策略分析项目总体定位概念分析项目规划建议︳3本项目核心问题分析本项目定位前提本项目核心问题提炼本项目综合优劣势分析本项目核心操作思路︳4本项目

2、定位的前提伟业在贵司提供市场基本资料的基础之上，对本项目所处的市场进行了深入地研究在深入研究基础之上，对本项目的市场环境、客户需求、产品特征形成了主要的观点在此基础之上，我们进一步明确了本项目的核心问题，并提出项目定位核心观点及规划优化建议我们对本项目的认识主要以跳出区域看项目的顾问视角来分析项目︳5本项目核心问题分析核心问题一：本项目能否实现区域最高端项目的定位核心问题二：如果能实现区域最高端定位，本项目的核心优势是什么核心问题三：如果能实现区域最高端定位，本项目的主要限制条件是什么核心问题四：在本项目做

3、足容积率条件下，项目的产品类型如何组合核心问题五：在保证项目整体高端定位前提下，本项目商业如何定位，规避商业对项目档次的影响核心问题六：如何寻找本项目的核心溢价点，形成项目核心卖点︳6针对核心问题一的主要观点区域支撑分析：城市核心区域，地段稀缺，配套完善，居住价值高市场支撑分析：区域市场高端产品供应稀缺，可实现高端细分化定位客户支撑分析：区域高购买力客户聚集，且升级需求旺盛开发商品牌支撑分析：品牌价值高，具有极强的客户资源综合分析，我们认为本项目可实现区域内最高端的定位核心问题一：本项目能否实现区域最高端项

4、目的定位︳7针对核心问题二的主要观点地段优势：城市核心区域，地段稀缺，配套完善，居住价值高市场优势：区域市场高端项目供应稀缺，可实现差异化竞争定位产品优势：多年开发，形成成熟的城市高端住宅细分产品线客户及品牌优势：受客户追捧的企业，具备较好的客户资源，品牌价值高本项目应充分利用地段、市场、产品、客户、品牌等核心优势，塑造核心卖点核心问题二：如果能实现区域最高端定位，本项目的核心优势是什么︳8针对核心问题三的主要观点伟业建议本项目应跳出区域竞争格局的视野来，以创新的主题概念来拔高项目定位，以升级的产品来面向更

5、广层面的客户，实现本项目与区域大盘的差异化竞争定位核心问题三：如果能实现区域最高端定位，本项目的主要限制是什么本项目高端定位最大的潜在危险是如何面对区域大盘的竞争与大盘规模竞争劣势：大盘规模大成本低大盘营销面广，力度强，本项目营销竞争被动与大盘的产品竞争劣势：大盘产品线完善，本项目产品定位难度大与大盘的客户竞争劣势：大盘客户层面广，本项目在细分客户定位上难度大与大盘的配套竞争劣势：大盘大配套，小盘小配套本项目在配套竞争上处于劣势︳9针对核心问题四的核心观点产品类型组合原则：以保证项目整体高端定位为原则产品类

6、型组合前提：做足项目规划容积率，充分提高土地利用效力从现有规划方案来看，我们建议将现有方案中的塔楼产品改为板楼产品去掉小高层产品，以板楼产品替代现有定位产品组合评价：塔楼产品品质低，影响项目整体档次小高产品规模有限，对项目整体品质提升有限，处境尴尬核心问题四：在本项目做足容积率条件下，项目的产品类型如何组合︳10针对核心问题五的主要观点商业定位前提条件：以保证项目整体高端定位为原则伟业对高端居住物业操作经验：对于高端居住类物业项目，商业物业规模过多将势必降低项目整体档次我们认为商业能实现高收益，但是商业体量

7、过大势必会降低项目整体高端档次，影响项目整体收益综合来看，我们建议对本项目商业定位采取以降低商业面积的策略来保持项目整体高端定位，以保全项目整体高收益地块商业价值分析：项目位于二七区，传统商圈，商业价值较高，项目周边商业租金较高，能实现商业高收益核心问题五：在保证项目整体高端定位前提下，本项目商业如何定位，规避商业对项目档次的影响︳11针对核心问题六的主要观点优势形成的溢价点：稀缺地段完善配套及资源高端产品稀缺性自身溢价点：企业成熟产品线企业客户资源及口碑企业自身品牌价值主题概念溢价点：一定需要突破区域的高

8、端主题概念我们建议在本项目营销过程中，以高端主题概念为主打卖点，贯穿项目营销全程，同时强化项目其余卖点核心问题六：如何寻找本项目的核心溢价点，形成项目核心卖点︳12项目SWOT分析项目优势（S）：地段优势：地块位于城市核心区域，配套成熟，土地资源极度稀缺市场优势：区域高端产品稀缺，本项目能较好实现高端细分化定位商圈优势：属于二七商圈——郑州核心商圈之一，商业价值高品牌优势：全国知名领先型企业，在郑州市场客户拥护度