鬼神的历史作用

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1、一、前期策划的总体流程可行性研究地块市场研究市场定位客户定位产品定位具象化价格定位开发周期销售周期经济效益分析推广方案第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段微调产品方案产品方案二、区域市场调查分析流程——李洪欣（5月5日18:00前完成）1、XX区整体市场概述（1）XX区商品房市场整体分析（2）XX区各片区市场特征分析（3）XX区经典商品房介绍（重点分析物业成败的关键因素）2、项目所在片区介绍（4）片区总体概况（5）片区历史沿革及现状（6）片区土地利用状况（7）片区商品房市场现状（8）片区各项配套设施介绍（9）片区交通组织现状（10）片区SWOT分析3、与项

2、目相关的规划介绍（11）城市总体规划（12）此区域规划（13）片区规划（14）规划设计要点点评4、片区商品房调查及分析（1）片区所在商品房调查，填写明细调查表（1）片区商品房市场现状及特征分析（2）片区商品房供求关系分析（3）片区商品房物业类型分析（4）片区商品房户型特征分析（5）片区商品房价格特征分析（6）片区商品房销售特征分析1、项目情况分析（1）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍（2）项目定位分析（3）项目销售推广策略分析（4）项目swot分析2、总结（1）片区商品房市场总结（2）片区商品房成败的关键因素总结（3）片区未来商品房市场预测分析（4

3、）片区供求关系趋势预测分析（5）片区价格趋势预测分析一、房地产项目策划流程——谢宏飞（5月5日18:00前完成）步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查主要任务：从宏观整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段1：房地产宏观环境分析第一、区域环境。研究区域环境要注意这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境。经济环境研究通常包括国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济

4、发展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用中体规划、城市建设规划和区域规划、市场发展战略等。第五、除以上四点，在地产开发过程中，还应对资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也作出系统的研究。阶段2：房地产项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，对商品店供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状

5、剖析。通常对比进3~5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深成次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，作出预测（3~5年）。阶段3：房地产项目所在地房地产市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有全面、扼要的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制定价格的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、

6、分析。阶段4：房地产项目地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是：开发地块周围1~2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测。第二、交通状况。包括各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况。第三、周边景观。包括自然景观、历史人文景观等。第四、污染状况。包括空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气、腐蚀状况及未来变化。第五、社会治安。第六、未来发展状况。包括交通未来发展状况研究、体育及旅游

7、景点未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究。阶段5：项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。第二、项目地块SWOT分析。从区域、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查主要任务：深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。阶段1：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一：市场需求和消费者行为调查。

8、主要包括消费者对某类房地产的总的需求量及其饱和点的调查、市场需求发展趋势调查、市场需求影响因素