论特色商业街的转型与升级_以北京马连道商业街为例

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1、论特色商业街的转型与升级——以北京马连道商业街为例文/刘宪杰李真特色商业街是指以某一类或几类相互关联的行业领域为主，在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。特色商业街的规模、特色和魅力，已经成为城市知名度和影响力的一个重要体现，是城市发展的“名片”。马连道商业街是全国十大特色商业街之一。1996年以来，马连道商业街已经从一条默默无闻的普通街道发展成为年交易额超过10亿元的全国特色商业街，成为国内三大茶交易中心之一，在全国乃至世界的茶业界都产生了重要的影响。马连道商业街在全国特色商业街中具有一定的代表性。马连道商业街发展中遇到的困难和和制约因素，同时也是全国特色商业街可能面

2、临的共性问题。马连道商业街发展中面临的效、高辐射产业发展要求存在差距。马革开放以来，北京已由初级的城市形态主要问题分析连道商业街内的业态主要为传统的商业发展成为经济高度发达、空间整洁有序批发与零售，业态单一，交易手段单的现代化新型城市景观形态。而从马连1.传统批零商业功能所带来的大量一，直接交易量有限，并且业态发展中道商业街目前的景观形态来看，马连道人流、物流与成熟的城区空间发展要求的文化要素、知识要素体现不充分，业整体上较为凌乱粗放，主要表现为街区存在一定的矛盾。马连道地区经过多年态附加值低。从近年来茶商的经营效益景观以“农贸市场”式的批发市场与零的快速发展，已由过去的城乡结合部发来看，出现

3、了“一六三”现象，即马连散的沿街自营店为主，商业与商务、居展成为首都核心功能区的成熟建成区。道茶商中有利润的不到10％，60％的茶住混杂，功能区划不尽合理，路面日渐目前马连道商业街集中了大量的茶叶批商处于亏损，30％持平。此外，由于同破旧影响交通等。总的来看，马连道商发和零售市场，其中有些市场仍表现业竞争激烈，以及周边地区茶叶市场的业街初级的街区景观形象与北京现代化为传统的“农贸市场”。这些茶叶市场发展壮大，2007年底以来，马连道商业都市的城市形态形成了较明显的反差。以低层次的批发零售和当面实物交易为街的茶城尤其是新茶城以及街边店面空4.内涵简单的商业形象与社会对该主，交易方式简单，吸引了大

4、量小商贩置率高的现象比较普遍，马连道发展面区域发展的期望存在较突出的落差。马往来于马连道，由此形成的大量人流、临“空置危机”。这种低附加值业态带连道经过十多年的发展，已经成为茶业物流与成熟建成区有秩序、有组织的空来的一系列问题，不仅会造成马连道总界的知名地域性品牌，形成了良好的商间发展要求存在一定矛盾，也为马连道体经济效益萎缩，而且与北京产业高端业形象。随着社会经济的不断发展，人商业街带来了不小的交通压力。相关数化、知识化、创意化的发展要求存在差民生活水平的不断提高，人们对马连道据显示，目前马连道路交通负荷度已达距，不利于马连道竞争力的提升。的要求已不仅仅是作为地区性的茶叶交0.92，几近饱和

5、，常有拥堵情况发生。3.初级景观形态与不断升级的现代易市场满足日常茶产品的消费需求，而2.低附加值业态与首都高端、高化城市发展要求存在较明显的反差。改是作为北京重要的标志性商业街之一，60BUSINESSRESEARCHBUSINESSRESEARCH22011-12011-12企业研究能够吸引世界各地的游人、茶人来此消区业态提升；通过引入商务服务，拓展并不断拓展商务办公、信息集散、消费费、体验、进行茶叶的大宗交易，能够区域功能，实现街区功能提升；通过丰体验、文化交流等部分茶商务和相关茶将传统文化与现代元素充分结合，在国富街区发展内涵，推广街区品牌，实现产业服务功能。际上有一定影响力的知名茶叶

6、街。马连街区形象提升；通过推进设施和景观改三是打造龙头企业并促进一批中小道商业街目前这种农贸市场式的地区性造，整治街区环境，实现街区景观提企业聚集发展，提升区域形象。茶叶交易中心的商业形象与不断提高的升，把马连道商业街建设成为一条融商明确商业街定位进而塑造一个良社会期望形成了比较突出的落差。业、商务、文化、体验功能于一体，全好的区域形象，对于商业街的长远发展国著名、在国际上有一定影响力的特色具有重要的意义。商业街形象的提升马连道商业街转型升级的总商业街。重点在于培育并扶持一批规模大、实力体思路一是拓展茶产业链条，进一步丰富强、有着良好品牌美誉度和较高知名度茶行业业态。的重点企业，并通过龙头带动

7、、政策引如前所述，目前马连道在业态选茶产业链一般来说包括茶叶的种导等，实现茶产业链上中小企业的聚集择、功能拓展、环境优化等方面，还存植、茶叶科研、茶叶加工、茶叶及相关发展。这些都将成为马连道商业街区域在一些需要解决的问题。这就要求进一产品的销售、茶相关服务等。马连道目品牌形象的主要构成因素。在发展过程步明确马连道商业街未来发展的总体思前的茶业业态主要包括茶交易和少量的中，马连道也要注重对重点商户和