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1、2008年4月今日南国NO.4,2008(总第88期)THESOUTHOFCHINATODAY(Cumulatively,NO.88)我国房地产市场现状及价格影响因素分析刘海霞(西南财经大学会计学院,四川成都610074)[摘要]我国房地产市场复杂,其市场特点反映为资金密集,与金融关系密切,呈现地域性垄断和不充分的竞争,房价高涨,原因何在?通过SPSS统计软件利用RESSET锐思金融研究数据库对其价格影响因素进行分析[关键词]投资高涨;资金密集;投资旺盛;房价飙升;因子分析;解释度[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1673-1190(2008)04-010
2、0-03我国房地产业从20世纪80年代起生活必需品,居民是住房的需求主体,而出高风险.因为这些风险全转嫁给了购步,90年代中后期国家实施积极的财政同时又是二手房的供应主体,由于信息房者.现在流行的一个名词叫“房奴”。我政策,房地产投资所占比例增加,以住宅的不对称和无法做到规模化,再加上居国房地产市场上一个很明显的现象就是为主的房地产业持续高速发展,成为国民对房地产市场的认识不够深入,态度地方政府的保护主义和寻租行为从而导民经济发展新的增长点。与此同时,房地不够成熟,都会使得房地产市场处于波致了地域性垄断和不充分竞争,房价上产价格也随之呈现上涨态势,特别是近动。涨。年来,部分地区
3、房价涨幅过大,房价问题投机者,最著名的是温州的炒房团,3.房地产市场分层引起业内外的广泛关注。他们是市场的搅局者,虽然政府一再打我国房地产市场可以分为3个层压,但在暴利的驱动下,其势头仍直线上次,分别为一级市场,二级市场和三级市一、房地产市场现状概述升。场。房地产的中介机构在我国起步晚,一级市场为原土地市场,它是二,三1.房地产市场的要素现状发展不够成熟,数量多但质量差,诚信度级市场的基础。一级市场是土地的供应房地产市场的要素分为主体要素和客体低,鱼龙混杂,加剧了我国房地产市场的市场,在这个市场上,卖家是政府,是完全要素.其中主体要素包括政府,开发商,居复杂性。垄断的。而卖家是
4、各开发商,是充分竞争民,投机者,中介机构等.客体要素包括土地本身也是生产要素,是有时间价的。作为绝对的稀缺资源,其价值自然飞土地,相关设施等。值的,由于本身就是绝对稀缺的资源,其涨,这样的一级市场是十分不合理的。而在目前的房地产市场上,政府有着并不会随时间而贬值,土地作为房地产且房地产开发企业盲目屯地现象严重,双重身份,同时也采取着双重的行动,地的成本中心,是制约着房地产发展的核有关报告显示:2001年初至2007年5方政府是土地的直接供应者,而同时中心要素。月份,房地产开发商累计购置土地面积央政府是政策的制定者和市场的调控相关设施,比如小区里的绿化,游泳21.62亿平方米,但
5、实际仅开发完成者。由于税制的饿不完善等问题,地方政池等,对房地产的影响不大,目前也正在12.96亿平方米,7年内有近半入市土地府的收入不足,渴望从土地获取收入。因逐步的完善和改进中。未开发,这说明土地供应不足是假、囤积此,地方政府希望房价高涨,而怀着强烈2.房地产的特点居奇是真。更令人担忧的是土地囤积愈的卖地心态,而同时又要执行中央政府房地产特点反映在资金密集,与金演愈烈,以万科为首的大型房地产商公的调控政策,要降低房价。这使得地方与融的相关性大。房地产是公认的准金融开表述“土地为王”的经营方针,仅2007中央的步调不一致,从而导致中央的政产品,说它是用钱堆积起来的也毫不为年7
6、月份一个月万科一家公司就在购买策多多,可是却不能执行,或执行不力。过,我国目前房地产企业有80%的资金土地上花去了60亿。而作为房屋的主要供应者——房地来源于银行贷款,其资产负债率远高于二级市场是房地产开发经营的主要产开发商,其数量多质量低,投机心理强.国际平均水平。正因为如此,很容易引发市场,就是人们通常说的房市。目前其是房地产开发商包括专业的土地开发企房地产泡沫。我国房地产市场最活跃增长最快的部业,楼盘开发企业,地楼综合开发企业.高收益高风险在我国房地产市场上分,也是老百姓最为关注的部分。在过去各企业的资产负债率都很高。却不是那么的正确.我国房地产市场上的几年里,二级市场火
7、爆,供求严重失住房对于居民而言,是不可或缺的只表现出了高收益的一面,却没有表现衡,供小于求在很长一段时间内未能解[作者简介]刘海霞,西南财经大学会计学院。100今日南国THESOUTHOFCHINATODAY2008.04决,需求旺盛,投资高涨,房价飙升.根据上表1可以看出,各变量之间存在着较高的相关性,例如以下是2002年到2007年我国房地产的投资增长率:GDP与居民人均可支配收入之间的相关程度为0.984,货币供地产的投资增长率应量和房贷利率之间的相关程度为0.821,说明比较适合做因
